發(fā)改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規(guī)定,，以使商品房價格能夠保持在合理水平,。房地產市場是暴利行業(yè)應該無需懷疑,，但怎么“反暴利”,，則需要進一步探討。
據報道,，發(fā)改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規(guī)定,，以使商品房價格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項“新政”雖還未有明確方案,，但市場普遍將之解讀為房地產市場調控將進一步升級的信號,。
房地產市場是暴利行業(yè)嗎？這應是無需懷疑的,。一些地產商認為不是,，但這一說辭與公眾的感受相去甚遠。最直觀的感受有兩個：一是房地產是最易于創(chuàng)造超級富豪的行業(yè),，有統(tǒng)計顯示,，近幾年的福布斯中國富豪榜中，地產商是新上榜的行業(yè)最集中的群體,；二是信托業(yè)的利潤貢獻有相當部分來自于地產業(yè),，房地產信托基金的投資回報率,，高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報率,，說沒有超額利潤會有人相信嗎,？
其實對一個行業(yè)而言，并不是在任何時期都需要反暴利的,，比如由科技創(chuàng)新帶動的行業(yè)成長,，在初期的時候對于資本與智力投入者追求“成本彌補”之外的暴利給予一定程度的保護,，恰恰是對創(chuàng)新一個激勵,，包括知識產權在內的“產權保護”機制，也恰恰就是對創(chuàng)新者追求暴利行為的一種保護,。但暴利局面最終會由競爭所打破,，行業(yè)利潤率會重新趨于平均化。這是市場經濟的規(guī)律,。當然,，前提是市場充分競爭，不存在市場失靈,。
但我國的房地產行業(yè)十年以來,，投資回報卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場失靈,，更有政府失靈問題,。而如果承認房地產行業(yè)存在不正當的暴利，那么反暴利當然也就成了政府監(jiān)管與市場認可的一個理由,。
客觀地說,，房地產行業(yè)反暴利其實并非中國獨創(chuàng)，新加坡與德國,，就有這方面的成熟安排,。比如在德國，各地設有房地產公共評估委員會,，負責對不同城市,、區(qū)位與類別的房屋進行評估并確定基準價格，對超過合理基準價格20%的,，地產商將面臨罰款,；如超過50%，則將被視作暴利,，面臨經濟甚至是刑事處罰,。當然德國房地產市場穩(wěn)定也是有目共睹的。
但德國與新加坡房地產穩(wěn)定有一個深刻的背景,，那就是二者都是政府提供了強大的住房保障,，屬于“小市場,、大保障”的市場結構。由此反觀我國房地產市場結構,，政府保障這一層面的供給,，需要大幅度地進行補課。
由此,，也引發(fā)另外一個深層次的話題,，那就是造成我國房地產價格十年飆升的具體原因是什么，換言之,，是什么促成了房地產行業(yè)的暴利,？關于高房價的市場原因，筆者曾經將其總結為居民收入增長生活改善推升真實需求,、居住消費升級,、城市化、有效供給不足,、體制安排與政府相關政策失誤,、投資與投機推波助瀾、利益集團操控增大治理難度等八個方面,。
這些方面哪個是造成暴利的源頭,？確認這個關鍵問題，反暴利才能有的放矢,。就目前的狀況來看,，房地產市場的治理，靠一兩項政策很難治本,，治理需是綜合性的,。有的需要進行系統(tǒng)性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財政模式,，就涉及中央與地方財政分權這一重大利益調整問題,；有的還需認識提升，比如房地產市場“去投資功能化”,，涉及房地產成品屬性的功能定位,，是基本安居產品，還是市場普通產品,？這些都需要各方認真探討,。
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