|
樓市調(diào)控政策近期頻出，已經(jīng)從需求管理延伸到價(jià)格控制,。繼國(guó)務(wù)院督查組完成對(duì)16省市的督查,、銀行開展新一輪房貸壓力測(cè)試之后，國(guó)家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人日前公開表示,，發(fā)改委正在研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，并會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為,，盡管目前多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商還在扛價(jià)不降,，但在成交量持續(xù)低位徘徊、政策步步趨緊的情況下,，開發(fā)商將從主動(dòng)降價(jià)演變?yōu)楸黄冉祪r(jià),，進(jìn)而換取成交量。
“目前高層的表態(tài)是一致的,，即樓市調(diào)控不動(dòng)搖,、力度不放松，因此后續(xù)政策放松的可能性不大,�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,，限購(gòu),、限貸、加稅,、增供等政策正疊加作用于樓市,，國(guó)務(wù)院督查組完成調(diào)研后近期應(yīng)該會(huì)有一個(gè)表態(tài)，不排除對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行新一輪限制的可能,。他預(yù)計(jì),，二季度深化調(diào)控的措施還將次第出臺(tái)。
房市政策的持續(xù)加壓,，已經(jīng)在樓市的“量?jī)r(jià)對(duì)比”上有所體現(xiàn),。上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。據(jù)中原監(jiān)測(cè),，上周9大城市新建住宅成交量與前6周的周均值相比微增4%,，與去年同期相比下降66%，仍處低位,。分城市看,，北京等7個(gè)城市上周成交量?jī)H為去年同期水平的2至5成,，上海、廣州由于去年同期成交較為平穩(wěn),，上周恢復(fù)至去年同期的8成左右,。另據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局25日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上海(4月1日至4月24日)商品住宅的成交量只有5年來同期成交量平均值的50%左右,。與此同時(shí),，二手住宅成交量也持續(xù)低迷,。中原監(jiān)測(cè)的5大城市中,，上周，上海,、廣州,、深圳、天津的二手成交量較前4周均值持平,。
在成交低迷的同時(shí),，各地樓市的成交價(jià)格也呈現(xiàn)出停漲回落和進(jìn)一步松動(dòng)的跡象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，北京4月前26天商品住宅成交均價(jià)為22357元/平米,，同比去年同期下降了2.6%。另據(jù)中原監(jiān)測(cè)的5大城市中,，二手掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng),，上周五大城市二手掛牌盤源中價(jià)格下降的比重均接近或超過50%。
這些數(shù)據(jù)顯示,，雖然樓市僵局尚未打破,，但各方的心態(tài)正悄然發(fā)生變化。中原集團(tuán)研究董事程澐介紹說,，賣房業(yè)主已不再像此前那么強(qiáng)硬,，下調(diào)價(jià)格房源的比例開始增加。記者了解到,，目前北京二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已開始出現(xiàn)變化,，降價(jià)的意愿增加，部分區(qū)域成交價(jià)呈現(xiàn)下降,。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，龍澤苑西區(qū)目前售價(jià)為19000元至21000元每平方米，降價(jià)幅度在1000元每平方米,；金泉源售價(jià)為16000元至17000元每平方米,，降價(jià)幅度為1000至2000元每平方米；北京新天地售價(jià)為20000元每平方米,，降價(jià)幅度為1000至1500元每平方米,�,！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，受整體市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境影響,，當(dāng)前業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)上漲信心不足,，認(rèn)為未來房?jī)r(jià)將可能下降是業(yè)主降價(jià)的一個(gè)重要原因。同時(shí),，改善性業(yè)主急于出售以及投資客前期購(gòu)置成本較低適當(dāng)降價(jià)后收益依然可觀也是業(yè)主降價(jià)的原因之一,。
心態(tài)出現(xiàn)變化的不僅僅是業(yè)主�,！伴_發(fā)商的心態(tài)也已經(jīng)有些微妙的變化”程澐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)開始在價(jià)格上做一些調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示,，在國(guó)內(nèi)信貸趨嚴(yán)的情況下,，標(biāo)桿房企在加緊融資的同時(shí)，購(gòu)地也日趨謹(jǐn)慎,。上周在中原監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市中,，廣州、長(zhǎng)春,、鄭州的6幅地塊均以底價(jià)成交,，招商、保利,、葛洲壩等大型房企均于武漢以底價(jià)拿地,。
“一些樓盤采取價(jià)格低開或一定程度的讓利，是調(diào)控政策顯現(xiàn)的重要表現(xiàn),，表明開發(fā)商欲通過一定的價(jià)格策略刺激成交量,。”陳國(guó)強(qiáng)說,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示,，5月1日，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》執(zhí)行后,，屆時(shí),，開發(fā)商將不能如往常一樣，隨時(shí)上調(diào)房?jī)r(jià),，隨意決定價(jià)格的漲幅,，這將在一定程度上制約房?jī)r(jià)上漲空間。同時(shí),，5月將進(jìn)入樓市供應(yīng)的高峰期,，而購(gòu)房需求在“限購(gòu)、限貸”之下已急劇縮減，樓盤的集中供應(yīng)將加大各項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)壓力,，如果樓盤在實(shí)際銷售中遭遇大面積滯銷,，再加上開發(fā)商普遍面臨的資金困境無法解決，很可能通過下調(diào)項(xiàng)目售價(jià),，從而促進(jìn)銷售,，實(shí)現(xiàn)銷售回款來緩解資金壓力。
任啟鑫指出,，雖然目前更多的開發(fā)商還在扛價(jià)不降,，并尋求多種融資途徑解決資金瓶頸，但客觀現(xiàn)實(shí)是無論采用何種融資方式,，其核心還是需要銷售來支撐,，成交低迷將連帶造成企業(yè)資金面問題的爆發(fā),，開發(fā)商恐將從主動(dòng)降價(jià)演變?yōu)楸黄冉祪r(jià),。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在可以預(yù)期的二三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大,，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)政策也難以放松,，在這種政策背景下,，若不出意外，接下去3至6個(gè)月,，一線城市必將出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,。但在通脹和人民幣升值的壓力下，房?jī)r(jià)下行空間也將受限制,，上海等多數(shù)城市房?jī)r(jià)整體下跌幅度很難超過10%,。
而“一旦價(jià)格適度下調(diào)，將能促進(jìn)市場(chǎng)成交”,，程澐說,，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將步入“以價(jià)換量”時(shí)期。
|