“這幾天外商咨詢數(shù)量增加了不少,�,！北本┮淮笮椭薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人4月19日告訴《中國經(jīng)營報》記者,。
外商咨詢的主要內(nèi)容是：本月初國家發(fā)改委會同商務(wù)部等部門對《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)進(jìn)行了修訂，在禁止外商投資的項目中,，新增了“別墅的建設(shè)、經(jīng)營”一項,，而該項在2007年版的指導(dǎo)目錄中,，僅被列入被限制的項目中,。
目前，該《目錄》正處在公開征求意見當(dāng)中,。在相關(guān)人士看來,，這一舉措旨在防止熱錢過多進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對外資限制將“步步緊逼”,。
在限購等一系列樓市政策下,，外資對別墅這一價值洼地青睞有加。廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓表示,，別墅雖然成本較高,，但抗跌性與升值潛力也強(qiáng)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下,，將成為更保險的投資選擇,。
這個道理在金融危機(jī)中得以驗證。從2008年金融危機(jī)開始,，國內(nèi)整體樓市遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng),，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價格仍然保持堅挺,。2009年以來,，全國各主要城市的別墅市場保持了良好增勢，一線城市北京,、上海,、深圳三地別墅市場需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動下,，2008年壓抑的需求逐漸釋放,，別墅成交活躍，成交面積和成交套數(shù)增幅較大,。
根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計,，今年2月，北京別墅市場新增供應(yīng)109套,，相比2010年同期新增預(yù)售206套,，供應(yīng)量下降近一半。在搜房網(wǎng)監(jiān)測的100個別墅項目中,，零成交的達(dá)到了63個,，低迷的交易量讓別墅的成交價格也出現(xiàn)了下滑，今年2月北京別墅成交價格相比1月下跌了922元/平方米,。
別墅領(lǐng)域的價值洼地引發(fā)了外資的追逐,。“一季度在人民幣升值預(yù)期等因素的作用下熱錢流入加速,，外匯儲備季度增量達(dá)歷史次高,�,！敝袊r(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤告訴記者。
國家外匯管理局統(tǒng)計顯示,，一季度外匯儲備增加1973億美元,，季度增量僅次于2010年四季度的1990億美元，為歷史次高,；相應(yīng)的,，一季度外匯占款增加1.12萬億元，僅次于2010年四季度的1.25萬億元,。
僅僅今年前2個月,，我國房地產(chǎn)實(shí)際使用外資41.5億美元，同比增長50.5%,�,！敖沟哪康脑谟诜至鳠徨X，防止別墅價格拉高房價,，影響樓市調(diào)控,。”住建部政策研究中心副主任王鈺林認(rèn)為,。
內(nèi)外資政策差異,，為外資進(jìn)入別墅領(lǐng)域提供了通道。
“外資青睞國內(nèi)住宅市場,，尤其是別墅,，制定政策的目的就是阻止外資將別墅當(dāng)做避風(fēng)港�,！敝俾�(lián)量行北京董事覃曉梅認(rèn)為,。
別墅的稀缺與政策限制有極大關(guān)系。早在2003年2月8日,，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地,、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(國發(fā)〔2003〕45號)，其中第四條規(guī)定“今后5年內(nèi),，停止別墅類用地供應(yīng)�,！敝�,，相關(guān)部門再也沒有對別墅供地解過禁，但別墅的開發(fā)也從未停止過,。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存分析說,，別墅不斷出現(xiàn)的原因有兩個：一是開發(fā)企業(yè)利用之前存量用地進(jìn)行開發(fā)；二是監(jiān)管部門沒有嚴(yán)格落實(shí)政策,，開發(fā)企業(yè)通過各種借口,，比如旅游地產(chǎn),、變通容積率等，來建設(shè)和投資了大量別墅,。
但存量別墅依然無法滿足高端人士的需求,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，截止到2010年,，別墅樓盤數(shù)量約占住宅市場的15%,，開發(fā)面積則超過30%�,！坝捎谶@兩年供地數(shù)量和中小戶型商品比例的增加,，別墅在住宅市場中的比例有了大幅減少�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析說,。
別墅供應(yīng)的減少，恰恰被外資視為機(jī)會,，之前的“限外令”同時給外資提供了方便,。2006年7月，建設(shè)部,、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即171文件),。《意見》規(guī)定：購買非自用房地產(chǎn),，必須設(shè)立外商投資企業(yè),。
此后，外資往往通過在內(nèi)地或者香港成立公司,，以名義上的“建設(shè),、經(jīng)營別墅”來實(shí)現(xiàn)購買別墅的目的�,！耙簿褪钦f,，當(dāng)時限外令為外資建設(shè)、經(jīng)營別墅留下了通道,，規(guī)避了現(xiàn)在的限購令,。”陳寶存認(rèn)為,。
在覃曉梅看來,，禁止外資建設(shè)和經(jīng)營別墅這一舉措，恰恰統(tǒng)一了內(nèi)資和外資行為,�,！坝捎趧e墅主要集中在國內(nèi)開發(fā)企業(yè)手中，在樓市調(diào)控下，外資借內(nèi)資企業(yè)資金不足,，進(jìn)行大規(guī)模別墅收購或者土地收購,，勢必影響樓市的走向�,！�
據(jù)了解,，國家統(tǒng)計局公布的指數(shù)，是一個住宅的全口徑統(tǒng)計指數(shù),，既包括普通商品住宅,，也包括別墅等高端住宅。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè),，尤其青睞非普通住宅類產(chǎn)品�,！巴ㄟ^收購一些歷史用地來投資開發(fā)別墅,，一旦規(guī)模成型，別墅這種高檔產(chǎn)品的價格也會拉升樓市的均價,�,！�