今年1月28日,，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地,。記者最近在重慶,、上海等地調(diào)研了解到,，房產(chǎn)稅開(kāi)征以及國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，這些城市的樓市低迷,，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,，別墅等高端住房消費(fèi)遇冷，投機(jī)炒房客“卻步”,，住房消費(fèi)更趨理性,。然而,，一些業(yè)內(nèi)人士和專家提醒,，房產(chǎn)稅雖然對(duì)實(shí)施城市的高檔住房消費(fèi)和炒房行為產(chǎn)生抑制作用，但是要警惕和防止投機(jī)炒房“熱錢”流向沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房?jī)r(jià),，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
“靴子”落地 高端住房消費(fèi)“遇冷”
在位于重慶渝中區(qū)一處高檔住房小區(qū),，記者碰到前來(lái)購(gòu)房的陳先生,。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨(dú)棟別墅，售價(jià)每平方兩萬(wàn)元左右。照政策算,，購(gòu)買這處房產(chǎn)每年要繳六萬(wàn)多元的房產(chǎn)稅,。“持有房的成本太高了,，如果再加上貸款利息,，支出實(shí)在太大了，還是買一套比較好的花園洋房吧,�,！标愊壬f(shuō)。
根據(jù)重慶市出臺(tái)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則,，這個(gè)市對(duì)主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅,，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)三倍以下的住房,，稅率為0.5%,；三倍(含)至四倍的，稅率為1%,；四倍(含)以上的稅率為1.2%,。上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，上海居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,，合并計(jì)算的家庭全部住房建筑面積人均不超過(guò)60平方米,，其新購(gòu)住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的,，新購(gòu)住房超出部分的面積,，要征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)，遏制高端住房消費(fèi),，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義,。上海的房產(chǎn)稅政策雖然沒(méi)有明確細(xì)分對(duì)別墅等高檔住房征稅，只是針對(duì)新增的購(gòu)房,，但其實(shí)施細(xì)則是按照人均面積作起征點(diǎn),，且為累進(jìn)稅率，房屋價(jià)值高,，人均面積大的房屋稅率就更高,，一定程度上抑制高端住房消費(fèi)。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產(chǎn)稅政策都傳遞出一個(gè)同樣的信號(hào),，那就是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本,，遏制投機(jī)炒房。上海市明確規(guī)定，對(duì)非本地居民家庭在上海新購(gòu)住房的,，一律征收房產(chǎn)稅,。重慶市則對(duì)在該市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè),、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含)以上的普通住房,，開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率為0.5%,。
記者在上海和重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn),，雖然房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間并不長(zhǎng)，但是在“國(guó)八條”出臺(tái)的背景下,，政策共同發(fā)力樓市調(diào)控,，效應(yīng)立竿見(jiàn)影。以重慶為例,，在房產(chǎn)稅開(kāi)征前一天,，重慶主城區(qū)商品房成交900余套，而房產(chǎn)稅天征后的幾天,，成交量則下降一半,。春節(jié)黃金周七天成交不足200套。目前,，商品房市場(chǎng)依然十分低迷,。上海的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常，但自今年1月后便直線下行,，春節(jié)期間更是陷入谷底,。近兩個(gè)月來(lái)，上海商品房的銷售量也呈下降趨勢(shì),。面對(duì)慘淡的樓市,，開(kāi)發(fā)商紛紛使出打折、贈(zèng)送面積,、旅游等促銷手段招徠顧客,，鋪天蓋地打廣告。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右,，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右,，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本,，7年下來(lái),，原來(lái)值100萬(wàn)元的房子,，即使200萬(wàn)元賣出去,，也基本沒(méi)有賺，因?yàn)槌钟?年的成本也有100萬(wàn)元，等于是白買了,�,！彼f(shuō)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律,，大體房產(chǎn)稅到了3%以上,，炒房的人就少很多了。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)上之所以投機(jī)炒房成風(fēng),，造成房?jī)r(jià)虛高上漲，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過(guò)低,。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收,，交易環(huán)節(jié)則包括契稅,、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅等,。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅,。而對(duì)個(gè)人擁有的房產(chǎn)，卻沒(méi)有征稅,。在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售,，而是待價(jià)而沽,。其結(jié)果放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為,，房產(chǎn)稅對(duì)樓市產(chǎn)生較大震動(dòng)，打破了此前人們?cè)诜课莩钟协h(huán)節(jié)不繳稅的幻想,，投機(jī)性購(gòu)房將受到一定程度遏制,，人們?cè)谝院蟮耐顿Y過(guò)程中也會(huì)更加理性。
警惕投機(jī)炒資轉(zhuǎn)移抬高二三線城市房?jī)r(jià)
目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶兩個(gè)城市開(kāi)征,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，國(guó)內(nèi)其它一線城市也可能會(huì)加入到房產(chǎn)稅開(kāi)征行列。但是,，房產(chǎn)稅難以在全國(guó)范圍內(nèi)的所有城市推出,，在這種情況下，投機(jī)炒房的熱錢勢(shì)必會(huì)流向沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房?jī)r(jià),。
當(dāng)前,，國(guó)內(nèi)二三線城市正逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角逐的新陣地。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，萬(wàn)科,、保利、招商,、恒大,、萬(wàn)達(dá)等多家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，占到其總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的60%以上,。同時(shí)在銷售上,，二三線城市銷售增速加快。摩根大通發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)2010總結(jié)》報(bào)告中指出,，該行跟蹤的8座中國(guó)主要城市2010年的一手房銷售額占全國(guó)23%,，銷售量比2009年下降31%。這意味著購(gòu)房的資金和需求正在從一線城市流出,。
事實(shí)上,，在實(shí)施房產(chǎn)稅之前，一些炒房客就擔(dān)心受房產(chǎn)稅打壓,，就出現(xiàn)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象,，將資金投向股市、黃金,、農(nóng)產(chǎn)品,、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。重慶投資客李先生告訴記者,，現(xiàn)在沒(méi)有好的投資渠道,，投資股市風(fēng)險(xiǎn)大，國(guó)債回報(bào)率低,，黃金價(jià)格已炒得不低了,，搞實(shí)業(yè)收益也低，想來(lái)想去還是投資樓市更適合,。
北京浙商商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊是溫州投資客中的標(biāo)志人物,。陳俊透露，投資房地產(chǎn)仍是溫州投資客的主要投資領(lǐng)域,。但在密集樓市調(diào)控下,，溫州投資者投資區(qū)域和投資領(lǐng)域已有所改變，投資一線城市住宅的成本高了,，利潤(rùn)空間小了,，因此現(xiàn)在主要投向商業(yè)地產(chǎn)。隨著二,、三線城市的舊城改造,、招商引資等城市化進(jìn)程加快,，投資這些城市商品房市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的投資者越來(lái)越多。
有關(guān)專家認(rèn)為,，國(guó)內(nèi)多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格壓力不是很大,，地方財(cái)政收入依賴土地出讓金程度很大,，這些城市短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅,。這就給炒房客留下投機(jī)空間，過(guò)去一些在開(kāi)征房產(chǎn)稅城市購(gòu)房的炒房客勢(shì)必會(huì)將資金投向沒(méi)有限制的二三線城市,，從而拉高這些城市的房?jī)r(jià),。他建議，這必須引起政府和有關(guān)部門的重視,，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線城市,，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憣?huì)是災(zāi)難性的。