“紅得發(fā)紫”的劉謙先生，曾在春晚表演過一個魔術(shù)“戒指進雞蛋”,。在億萬觀眾面前,，劉謙竟把主持人董卿的戒指變到雞蛋里。這匪夷所思之舉,，后來引起網(wǎng)友熱議,。試圖解密該魔術(shù)的人傾向于認為，戒指原本就在雞蛋里,。
上海剛剛公布的房價調(diào)控目標，讓人想起了神奇的劉謙先生和他的“戒指進雞蛋”魔術(shù),。
3月29日,，上海市政府終于在一季度的倒數(shù)第三天公布了今年的房價控制目標：“2011年度全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積,，居民住房保障水平明顯提高,。”
消息甫出,，精打細算的上海市民,，立即就明白了這意味著什么：上海市長韓正年初在人大作政府工作報告時提過，2011年上海經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是GDP增長8%左右,；若以此為據(jù),，今年上海新建住房價格控制目標將是漲幅低于8%。
8%能達到嗎,？如果回看過去五年的數(shù)據(jù),，你會發(fā)現(xiàn)這一點也不難。甚至惟一提出要讓房價穩(wěn)中有“降”的北京,，實現(xiàn)目標也輕而易舉,。
8%，這個目標算不算高,？
空議無憑,，還是來看看上海統(tǒng)計局的歷史數(shù)據(jù)：在過去五年中,，只有在樓市瘋狂的2007年與2009年，上海新建住宅銷售價格同比漲幅超過8%,，2007年是9.3%,，2009年是9.2%。哪怕是剛剛過去的2010年,，上海新建住宅銷售價格同比漲幅也僅為7.6%,。
如果細心整理一下過去五年(從2006年到2010年)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，將上海新建住宅價格增長水平和GDP及居民收入對比,，發(fā)現(xiàn)更令人震驚,。
從表中不難發(fā)現(xiàn)，上海新建住宅銷售價格同比漲幅,，超過三大參照指標(GDP,、城市居民家庭人均可支配收入、農(nóng)村居民家庭人均可支配收入同比漲幅)的幾率極小,。在過去五年中,，新建住宅銷售價格的年均增幅為5.72%，三大參照指標的年均增幅則分別高達10.62%,、11.3%,、10.5%。
惟一的例外是2009年,，受國際金融與經(jīng)濟危機影響,，當年上海GDP、城市居民家庭人均可支配收入,、農(nóng)村居民家庭人均可支配收入同比漲幅僅為8.2%,、8.1%、8.2%,，同期新建住宅銷售價格則上漲了9.2%,。
雖然國內(nèi)“史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控”已展開，但2010年的數(shù)據(jù)似乎說明,，剔除特殊的國際經(jīng)濟因素,，上海新建住宅銷售價格同比漲幅戰(zhàn)勝三大參照指標的難度極大。
這是否意味著今年上海房價漲幅若能與去年相近,，就圓滿實現(xiàn)了目標,？若與過去五年的平均增幅一致，則將超額完成調(diào)控目標,？同時,，這是否也說明，若非兩年前席卷全球的經(jīng)濟危機再現(xiàn)，2011年上海新建住宅銷售價格同比漲幅低于8%的目標,，已可宣告提前實現(xiàn),？
魔術(shù)一經(jīng)解密，往往平淡無奇,。在上海公布了神奇的房控目標后,，截至30日晚，已公布目標的40個城市,，大多“默契地”跟隨發(fā)布了“控速不降價”的政策,。大部分城市與上海相似，將房價漲幅目標與三大參照指標掛鉤,，大多數(shù)城市房價目標漲幅在10%左右,。只有北京提出要“穩(wěn)中有降”。
上述現(xiàn)象引出一個問題：新建住宅銷售價格同比漲幅這個統(tǒng)計數(shù)據(jù),，為何與上海市民的切身感受差別如此之大,？在過去五年中，上海新建住宅銷售價格的年均增幅才5.72%,！但很多市民的實際感受可能是：房價兩年翻1倍,。
同樣的問題去年已暴露。國家統(tǒng)計局發(fā)布2009年中國70個大中城市房屋銷售價格較上一年同比上漲1.5%,。這一數(shù)據(jù)遭嚴重質(zhì)疑,，有網(wǎng)友戲稱“是不是小數(shù)點放錯了位置”。
為回應質(zhì)疑,，統(tǒng)計局宣布調(diào)整統(tǒng)計方法,。2011年2月統(tǒng)計局公布了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》(下稱《新方案》)，決定從2011年1月起開始實施新的房價統(tǒng)計方法,。但《新方案》除了“不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)”，并分類細化原有指數(shù)之外,，缺少實質(zhì)性改革,。指望《新方案》能讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)更接近老百姓的切身感受，或者說更接近實際情況,，這是一種奢望,。統(tǒng)計局并未否定其歷史數(shù)據(jù)，今年的“新建住宅銷售價格”仍將延續(xù)過去,，并使兩者具有可比性,。
由此來看，歷史上房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)就很難戰(zhàn)勝相關(guān)參照指標(GDP或人均收入增幅),，現(xiàn)在各地所謂房價調(diào)控目標,，無異于一場數(shù)字游戲。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示,，在已公布房價調(diào)控目標的城市中,，對房價這個概念并無確切定義,。部分城市規(guī)定的是“新建商品住房價格”，另一些則是“新建住房價格”,。這樣的措辭,，很容易留下操控空間。
3月29日,，北京公布其調(diào)控目標為：加大住房保障力度,，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高,；新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降,。
這是迄今為止，第一個提到“降”字的城市,。
2010年北京新建住宅中普通住宅類銷售價格同比上漲達11.1%,。從分類來看，普通住宅,、公寓別墅和其他住宅三類并列,，但其具體何為“普通住房”，很多業(yè)界人士也不清楚,。3月30日,，中原地產(chǎn)在一份分析報告中也只能提出疑問：這個“普通住房”究竟界定在什么范圍；新建的相對高端的住宅是否也在價格控調(diào)控范圍,，在公文中沒有指出,，有待明確。
在北京統(tǒng)計局最新公布的1月-2月北京市房地產(chǎn)市場運行情況中,，數(shù)據(jù)僅顯示了1月-2月全市新建商品房銷售面積,，沒有公布銷售價格及其變動情況，更沒有“新建普通住房價格”這一房價指標對應的具體數(shù)據(jù),。
北京統(tǒng)計局宣傳中心工作人員向財新《新世紀(22.83,0.18,0.79%)》記者稱,，以后房價數(shù)據(jù)由國家統(tǒng)計局審核，統(tǒng)一發(fā),。北京統(tǒng)計局以后不發(fā)了,。
由于國家統(tǒng)計局自今年1月1日起按照《新方案》進行房價統(tǒng)計，但新方案里沒有按普通住宅,、別墅公寓,、其他住宅等進一步細分，只按照面積分類統(tǒng)計(因為目前國家統(tǒng)計局按照北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計,，而該數(shù)據(jù)并沒有區(qū)分房屋類型),。這意味著，北京剛剛提出的房價控制目標，即“新建普通住宅”,，未來可能沒有相應的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來對應,。果如此，則北京“穩(wěn)中有降”的目標,，未來將因缺少參照物而“死無對證”,。
對于市場分析人士來說，房價調(diào)控目標的公布,，若純粹是一場游戲,，那也許是最好的結(jié)果。令人擔心的是,，各地公布的房價調(diào)控目標,，由于絕大多數(shù)城市只提漲幅限制，事實上再次強化了房價趨漲的市場預期,。
對于掛鉤參照指標的科學性,，輿論提出諸多質(zhì)疑。例如,，學者馬光遠提出,，房價漲幅與可支配收入漲幅掛鉤是荒唐的。以上海為例,，根據(jù)2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù),，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.2萬元左右，增長10%只增長了3200元,；而上海2010年平均每套房價格為260萬元,，增長10%意味著增加26萬元，這26萬元相當于一個上海居民八年不吃不喝的收入,。由此可見,，居民收入增長10%與房價增長10%完全是兩個概念。
事實上,，由于長期以來“土地財政”的狀況沒有根本改變,，土地出讓金及相關(guān)收入，長期成為地方政府財政收入的主要來源,。
對地方政府及其官員來說，控制房價將影響其直接利益,。今年保障房建設,，對地方政府意味著“支出增多，收入減少”,。因此,，“國八條”的房價調(diào)控目標要求，在地方上變形走樣，淪為“一場戲”,，就不足為怪,。
2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元，占全國財政收入30%以上,。同期,，全國商品房銷售額為5.25萬億元。全國土地出讓金收入與同期商品房銷售額之比,，超過50%,。
當然，變數(shù)猶存,。住建部近日發(fā)出通知要求地方政府,，確定房價控制目標時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見,，取得社會的認同和支持,；已公布控制目標的城市，也要以適當?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖�,，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標,。
房價調(diào)控之本，仍植根于土地制度及住房市場本身,。
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