恒大地產昨天公布的2010年度主要財務指標,，讓市場為之矚目,，尤其是其披露的凈利潤高達80.24億元,，較2009年同期的11.2億元增長約6倍,，而扣除投資性物業(yè)公允價值后的凈利潤55.1億元，同比增長18倍,。
凈利潤超萬科
該集團年報數據顯示,，2010年,，公司房地產業(yè)務收入人民幣453.4億元,，比2009年同期實現大幅增長,。其總資產規(guī)模高達1044億元,，比2009年底630.7億元增長了約400億元。
從收益角度比較,，目前已披露年報的地產公司數據顯示,，中海（00688.HK）以126.7億港元位居收益榜之首，其次是萬科（000002.SZ）72.8億元,。此番恒大公布的凈利潤超過80億元,，已經“取代”萬科躋身亞軍。
兩家公司的數據顯示,，萬科2010年營業(yè)收入507.1億元,，毛利率為29.75%；恒大地產同期的結算營業(yè)收入是453.4億元,，毛利率為29.2%,。萬科依然略勝一籌,。但真正讓恒大在最終的凈利潤上超過萬科的,，是其所持有的投資性物業(yè)的公允價值變動較大。
由于H股和A股公司是在不同的會計準則下編制財務報表,，這使得H股公司在凈利潤上,，往往增加了“投資性物業(yè)公允價值”這一項目。
同樣,，恒大在其“收益表”中披露,，其“投資物業(yè)公平值收益”為33.5億元。而這對于其總共80.2億元的凈利潤來說,，貢獻高達40%,。
不過，扣除該筆投資物業(yè)的估值,，該集團的經營毛利依然實現較大幅度增長,，從2009年的19.46億元暴漲到2010年的133.69億元。
擴張中的高杠桿之憂
2010年是恒大“利潤規(guī)模,、收入規(guī)模,、資產規(guī)模的里程碑式跨越”。
在公司規(guī)�,？焖贁U張的背后,，高杠桿的運營方式起到了至關重要的作用。2010年,，該集團連續(xù)兩次在海外發(fā)行優(yōu)先票據,，兩筆合計融資13.5億美元。2011年1月,，集團又一次發(fā)行兩筆優(yōu)先票據,，再融資約92.5億元人民幣,。
幾次資本運作，讓恒大地產擁有大額自由現金,，在土地市場上游刃有余,。
也正是幾次融資活動，讓恒大地產的杠桿比率進一步升高,。數據顯示,，2010年集團借款增長明顯，從2009年底的78.16億元增加到2010年年底的241.6億元,，增幅為3倍,；但同期股東權益為213.66億元，較2009年的131.57億元增幅僅為62.39%,。同時,，截至2010年年底，恒大地產錄得總資產規(guī)模為1044億元,，其與股東權益的比率近5倍,。