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如今看上世紀90年代的樓市泡沫,，就像一個成人看一個嬰兒,。
——馮侖
我寫了《我的親歷：什么樣的樓市會崩盤》的文章后,，有記者電話采訪,，說網(wǎng)友對海南當年房地產(chǎn)泡沫的緣起與破滅極感興趣。我當然知道讀者為什么感興趣,。讀者感興趣,，是因為海南當年的泡沫雖小，但卻具有實驗標本的意義,，能夠比對今天全國房地產(chǎn)泡沫的或起或落,。其實，海南當年豈止房地產(chǎn)泡沫,？也是炒地,、炒樓、炒股票,、炒期貨,、炒免稅品、炒開發(fā)區(qū)、炒海島旅游,、炒港口,、炒高速路、炒機場,、炒海運等,。就是說,，股市,、樓市泡沫歷來是整體經(jīng)濟過熱的一個風向標，標志著整體經(jīng)濟的泡沫化隱患,。市場法則早已給定了什么樣的樓市會崩盤的結(jié)論,，無須我多說。股市,、樓市泡沫的吹大,，是信貸過度擴張的結(jié)果，股市,、樓市泡沫的湮滅,，也是同一個因果邏輯：信貸無力繼續(xù)過度擴張的結(jié)果。在這個市場鐵律面前,，日本,、美國沒有例外，過去與今后也不會有例外,。海南房地產(chǎn)價格的急漲長跌,，就是信貸過度擴張后又無力繼續(xù)過度擴張的結(jié)果。雖然1993年6月的“約法三章”導(dǎo)致急遽撤資,，但房價高位盤桓,、有價無市一直持續(xù)多年，與眼下國內(nèi)的情形如出一轍,�,？磥恚菽哑频績r不降,，不但不表明泡沫不破,，反倒表明房價的崩盤在即。這與天氣轉(zhuǎn)冷之前反倒更熱是一個道理,。什么道理,？熱脹冷縮前氣壓升高的道理。
格林斯潘有名言曰：泡沫只有在破滅后,，才知道它是泡沫,。對于當年投身海南泡沫狂歡的人來說，此言的確不虛。就是說,，出水才見兩腿泥,，只有破滅得一塌糊涂的人，才算真正懂得了泡沫,。老實說,，自己當年憑借一點經(jīng)濟學(xué)常識，加上初涉商海的小心翼翼,，也質(zhì)疑過炒來炒去的空房子最終沒人入住,，質(zhì)疑沒有最終消費者的商品，其交換價值沒有使用價值墊底,，價格虛得著實令人發(fā)毛,。即便投身熱炒，我也心虛膽怯,，時時檢討自己有否行差踏錯,，會否滿盤皆輸？這點懷疑主義,、悲觀主義,，像是哈耶克所說：“自由的精神，就是對自己是否正確不是很有把握的精神,�,！�1993年夏，是快速脫手還是籌資自建,，圍繞手里的項目,，我與同事爭辯過見好就收與從長計議的孰優(yōu)孰劣。18年后回首當年,，我最大的感受仍然是：預(yù)見泡沫容易,，預(yù)見它怎么破裂不容易，更難預(yù)見的,，是它破裂得一敗涂地,，沒了底線，超出了你的想象力,。
一般說來,，相信多數(shù)讀者都能夠同意,，以下這類樓市都會或遲或早地崩盤——擊鼓傳花的炒盤會崩盤,，對不？全然不把住宅當成必需消費品,，只當投資品的投資盤會崩盤,，對不,？房價拋離大眾消費能力，成為奢侈品的高價盤會崩盤,，對不,？沒有真實購買力，也沒有穩(wěn)定,、可靠償債能力的全按揭盤,、假按揭盤會崩盤，對不,？價格狂超過正常價格一倍或幾倍的天價盤會崩盤,，對不？房價一枝奇葩,，基本比價關(guān)系扭曲得異常嚴重的沖浪盤會崩盤,，對不？超高換手率導(dǎo)致天量資金難以維系的失血盤會崩盤,，對不？等等,。但你也會說,，市場法則在國內(nèi)往往不靈。譬如,，你拿以下問題問回到我說：政府行為支撐的樓市會不會崩盤,？政策左右的樓市會不會崩盤？可能多數(shù)讀者的答案,，不但不敢肯定,，還會斷然否定：不會！政府政策不會讓樓市崩盤,！理由呢,？眾人講來講去的全部理由，不外乎大家堅信市場不靈政策靈,，堅信市場無能政府萬能,，尤其是在政府強勢主導(dǎo)經(jīng)濟的國內(nèi)。然而問題來了：難道只要信賴政府,，只要依賴政策,，什么樣的樓市都不會崩盤嗎？我在海南也曾堅信政策,，更信賴政府,，但海南房地產(chǎn)的興衰起落證明，天定勝人,，人無力回天,，市場無情，誰違逆市場法則都逃不脫懲罰。
無疑,，利令智昏的炒作可以達致短期繁榮,。但從長期的后果看，它致使海南經(jīng)濟一蹶不振,。1992年的高增長滑入1993年變成了連續(xù)3年負增長,，之后延續(xù)了近10年的蕭條低落。這一段欲速不達,，政策面敗于市場鐵律的歷史,，表明即便迷信政府或熱炒政策，也逃不脫輸多贏少的結(jié)局,。如果熱炒政策的創(chuàng)傷未愈,，海南又重啟政策炒作，那么,，正應(yīng)了馬克思的名言：“歷史總是在重復(fù)自身,，一開始是悲劇，爾后則是鬧劇,�,！卑蠢碚f，機會成本與損益可預(yù)期,，是兩個最基本的投資理財法則,，但往往最受漠視，也最懲罰人,。急功近利的成本是先贏后輸,，愛占便宜的成本是必定吃虧，想只贏不輸?shù)某杀臼禽敹嘹A少,。海南的原始落后的確需要政府的強勢掌控,，事實上，海南也一直是政府“超常規(guī),、跨越式”經(jīng)濟趕超戰(zhàn)略的實驗室,。然而一直以來的事實也同樣是，越是政策頻出,，市場越是缺乏穩(wěn)定預(yù)期,，也就越是催生短期行為。政策多變的行政調(diào)控型經(jīng)濟,，反倒容易催生“你有政策,，我有對策”的機會主義行為，造成投機成風,，風險叢生的局面,。
鄧小平當年寄望于海南經(jīng)濟能夠有了不起的發(fā)展,，是基于這個亞熱帶海島有獨特而豐饒的資源。他在不慎腿傷后康復(fù)期的1960年1月飛抵三亞,，還在興隆華僑農(nóng)場摘過咖啡豆,，親身領(lǐng)略了熱帶作物的多樣性。在海南島建行省,，起議于清代,，盛議者是孫中山。隨著中美合作開發(fā)的我國第一個海上氣田——崖13天然氣田,，以長距離海底管道供給香港（后又就近登陸海南）,，從開發(fā)資源產(chǎn)業(yè)角度，國家加快了籌劃海南建省,。作為中國大陸架的兩大基巖離島,，經(jīng)濟起飛的臺灣與原始落后的海南之間的落差，也是決策層從國家統(tǒng)一戰(zhàn)略出發(fā),，加快海南建省辦特區(qū)步伐的緣由,。“在內(nèi)地再造幾個香港”,，是鄧小平對特區(qū)的殷切期望,。
20年過去了，海南走的彎路使它欲速不達,，并在建省辦特區(qū)20周年前后引起過熱議。海南經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，有過“一省兩地”（新型工業(yè)省,，熱帶農(nóng)業(yè)基地，旅游基地）的戰(zhàn)略,，這與鄧小平強調(diào)的開發(fā)優(yōu)勢資源,、發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)一脈相承。朱镕基也曾強調(diào)過,，海南的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當從省情出發(fā),。他說：你這個省又不大，只要抓好拳頭產(chǎn)業(yè),，別人就比不過你,。然而回過頭來總結(jié)教訓(xùn)，發(fā)展的教訓(xùn)恰恰在于產(chǎn)業(yè)的避實就虛,。
海南經(jīng)濟的虛浮,，當年就令我納悶。初看上去市場熱氣騰騰,，內(nèi)里卻沒有實業(yè)支撐,。我一直心存疑慮：農(nóng)業(yè)那么低產(chǎn),，化肥都不大用。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱,，也沒有什么大企業(yè),。只是物價高漲，歌廳酒樓火暴,，顯得錢卻比大陸多得要命,。來考察的臺灣人一眼就看出，南北兩端兩個不大的城市之所以異常繁榮,，是因為外來資金過多,，又沒有適宜的實業(yè)投資項目，才導(dǎo)致了兩個城市“島中之孤島”的興盛與全島低落的巨大反差,。我對前來考察的領(lǐng)導(dǎo)的解釋,，是勉強說海南是3個產(chǎn)業(yè)顛倒了發(fā)展次序：先大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，再回過頭去補農(nóng)業(yè),、工業(yè)的課,，但可能嗎？你聽著都不靠譜吧,？20年來海南實體經(jīng)濟發(fā)展緩慢,，做大做強更難，而熱衷于非生產(chǎn)性投資,、熱衷于虛擬財富的炒作卻一起再起,，走過了“炒作→泡沫→破滅→再炒作”的不良循環(huán)。
海南建省辦特區(qū)20周年時,，有過對這20年歷程的回顧反思,。有人發(fā)問：為什么1984、1985年的汽車事件偏偏出在海南,，當時的國內(nèi)只有海南在走私汽車嗎,？為什么1988年10萬人才偏偏涌向海南，20年來留下來的人才究竟有多少,？為什么1992,、1993年的房地產(chǎn)泡沫又偏偏出在海南，巨大的房地產(chǎn)泡沫給海南留下的是什么,？為什么1993,、1994年股份制改革還是偏偏出現(xiàn)在海南，130多家股份公司,，150多億的股本金到現(xiàn)在還剩下多少,？其實，當年誰也不瘋不傻,，不是不知道企業(yè)需要實業(yè)項目來賺錢,，不能都當只玩錢的融資公司,，更不能當皮包公司。陳宇光的新能源公司就曾主攻過新型燃料,、爐具,，上市的瓊民源也是以美亭農(nóng)業(yè)科技開發(fā)試驗區(qū)為項目組建的。把十幾億貸款弄沒了的寶平公司也叫寶平實業(yè),，當年也弄過些海運,、養(yǎng)蝦、加油站項目,。我創(chuàng)辦公司時,，名稱也特意加進了“實業(yè)”二字，以區(qū)別于皮包公司,。但為什么市場商機容易演變成投機,，變成一夜暴富的冒險家樂園？為什么大家不約而同地避實就虛,，丟棄正干的實業(yè)不再干了,，轉(zhuǎn)身就投入了泡沫狂歡？白吉爾披露過上海歷來為地產(chǎn)投機飛地的原委,，也是主因：就是投資環(huán)境歷來不佳,，市場缺乏穩(wěn)定預(yù)期，辦廠搞實業(yè)困難重重,，炒股,、炒房、炒地最省力,。郎咸平關(guān)于辦廠不利才投機地產(chǎn)的判斷,，關(guān)于越是工業(yè)資本集中地撤資越多、房價越高的觀察錯了嗎,？沒錯。
“發(fā)財靠炒地,，致富靠炒股”,、“要發(fā)家，炒樓花”都是當年的民謠,。但我在海南生活了17年,，深感倒賣免稅車，倒賣土地,、房產(chǎn),，炒股、炒期貨的小圈子游戲,，對普羅大眾有害無益,。朱镕基限期撤資的“約法三章”斬斷了資金鏈后,，爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。海南被圈占而長期閑置荒蕪的建設(shè)用地達2.38萬公頃,，455萬平方米的空置商品房長期無人問津,。僅工、農(nóng),、中,、建四家商業(yè)銀行被虛擲在荒地、空房和爛尾樓上的資金達430多億,，最終大多都蒸發(fā)了,。人口700余萬的海南，積壓房地產(chǎn)面積占全國的1/10,。直至1999年,，國務(wù)院批轉(zhuǎn)海南省處置積壓房地產(chǎn)方案，才逐步開始爛尾樓的清理,。人走樓空近10年,，期間海南房地產(chǎn)市場上只留下了兩種人：追債的、打官司的,。當所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后,，4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了，平均的現(xiàn)金償債率是6％——原欠款總額的6％,！您還別不信,。看到滿城矗立的爛尾樓,，全成了拾荒人的棲身處,，我納悶地問過朋友：“前兩年開奔馳、提‘磚頭’（手機）,、領(lǐng)小姐的那些個主兒,，怎么全成了《西游記》里的‘一道金光’？”答曰：“多數(shù)又回內(nèi)地股市,、樓市忽悠去了,，留在海南的也有，街上踩單車的就是,！”
“一道金光”,，帶來一夢黃粱。國內(nèi)各地,，相繼爆發(fā)過集資大案的索償風潮（早年有沈太福,、新國大、無錫新興等,，近年有蟻力神,、大造林,、億霖木業(yè)等），是又一批投機家們“一道金光”的發(fā)財夢造的孽,，也是懵懂無知的各地民眾,，在重演投機并自食惡果。其實,，這兩年國內(nèi)的股市,、樓市投機，也是“一道金光”,。但令人擔憂的是,，我們應(yīng)對危機的舉措，好像不是釜底抽薪,，而是揚湯止沸：新的投資熱接替了舊的投資熱,，新的流動性過剩超過了舊的流動性過剩，新的資產(chǎn)泡沫疊加在舊的資產(chǎn)泡沫之上,。形同曲終人散似的“一場游戲一場夢”,。市場的周期性盛衰，不過是人氣周期性聚散的投射,。游戲玩家的心理預(yù)期一變,，游戲立馬散場——我的鄰居2007年炒股賺了錢又買房、又買車,，眼下又是人走,、房空、車蒙塵,，去到外地找機會了,。
“一道金光”不見了的，正是投機市場上的“吸金”大俠,！“一道金光”的冒險家才有幾個,？海南“街上踩單車”的民眾承受了3年負增長加多年蕭條，高消費絕跡,。連大百貨,、大超市都能歇業(yè)，誰還留意歌廳,、桑拿、夜總會關(guān)門,？誰還關(guān)心小姐一族蒸發(fā),？更嚴重的，是海南發(fā)展銀行,、港澳信托等金融機構(gòu)的倒閉,。一開始,，銀行每天早晨開門后，還能拿個萬兒八千現(xiàn)金,，應(yīng)付那些擠在柜臺前要提取巨額存款的公,、私儲戶：要提20萬的只給20000，要取8000的先付500——糊弄儲戶,，是為了假裝還在開門營業(yè),。擠兌終于無果后，也終于關(guān)門大吉,，門上貼著公告：“公,、私存款一律凍結(jié)，等待破產(chǎn)清算,�,！苯K于盼來了“托管”后，私人存款也只能轉(zhuǎn)存,，不能取現(xiàn),。公司存款則繼續(xù)凍結(jié)——民眾終于恍然大悟：原來國有銀行也會倒閉呀！自己的存款也可能血本無歸呀,！年前,，我還見過港澳信托的儲戶們在省政府門前靜坐呢。
當年“銀行多過米店”的海南,，各色金融機構(gòu)林立,，競相高息攬儲，也就競相高利放貸,。原本以為只要有資產(chǎn)抵押,，貸款就不會壞賬的銀行，在抵押物跌價后一籌莫展,，只能用新磚補舊墻,，玩起了不是龐氏的龐氏騙局——以新吸儲填補舊虧空。內(nèi)里早已資不抵債,，外表還得打腫臉充胖子,。銀行東挪西借地應(yīng)付擠兌，直至彈盡糧絕,，流盡最后一滴血,，才關(guān)門大吉死翹翹。這其中值得汲取的教訓(xùn),，一是銀行間無序競爭,，二是抵押資產(chǎn)貶值。
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