時(shí)間:3月7日 訪談嘉賓:全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授
蔡繼明 全國人大代表,、山西華宇集團(tuán)總裁
趙華山 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 華生
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話題一:房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系 |
主持人:大家好,!這里是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》與和訊網(wǎng)聯(lián)合舉辦的兩會(huì)高端訪談第二場,這場的主題是“城鎮(zhèn)化——中國經(jīng)濟(jì)的引擎”,。 眾所周知,,二十一世紀(jì),中國將有八億農(nóng)民進(jìn)入城市,。同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)還要保持高速增長的速度,。無論是城市化還是中國經(jīng)濟(jì)的高速增長,都離不開房地產(chǎn),,可是現(xiàn)在房地產(chǎn)又成了國家主要調(diào)控的對象,。最新出臺的“新國八條”和限購政策,導(dǎo)致了新房和二手房成交量大幅度下降,與此同時(shí),,國家又提出在“十二五”期間,,要建3600萬套保障房。我們在這樣一種形勢下來討論房地產(chǎn)調(diào)控與城鎮(zhèn)化,,以及保增長之間的關(guān)系,。在討論開始之前,我先介紹一下參加訪談的三位嘉賓,。從我左手開始依次是全國政協(xié)委員,、清華大學(xué)教授蔡繼明教授。
蔡繼明:各位網(wǎng)友晚上好,!
主持人:第二位是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生教授,。
華生:大家好!
主持人:接下來的是全國人大代表,、山西華宇集團(tuán)總裁趙華山先生,。
趙華山:大家晚上好!
主持人:我們現(xiàn)在開始這次訪談的討論,。我們討論的第一個(gè)話題是城鎮(zhèn)化到底能不能成為中國經(jīng)濟(jì)新的引擎和發(fā)動(dòng)機(jī),? 前兩天國家統(tǒng)計(jì)局原局長李德水在記者招待會(huì)上提出一個(gè)觀點(diǎn),他認(rèn)為,,城鎮(zhèn)化能夠支持中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)三十年的增長,,但是也有一些人擔(dān)心,城鎮(zhèn)化恰恰會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲,,房價(jià)的上漲又會(huì)抑制城鎮(zhèn)化,。那么我們到底怎樣看待城鎮(zhèn)化對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位。請蔡教授先發(fā)表觀點(diǎn),。
蔡繼明:(城市化和房地產(chǎn))這二者之間應(yīng)該是不矛盾的,,是相輔相成的。沒有房地產(chǎn)的健康發(fā)展很難推進(jìn)城市化,,而城市化的健康發(fā)展,,城市化進(jìn)程的加快,肯定對房地產(chǎn)市場會(huì)起到極大地推動(dòng)作用,。 人們之所以把它們對立起來,,是因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是在畸形發(fā)展。如此高的房價(jià)會(huì)讓人“望房興嘆”,。不僅城市原有的居民買房困難,,進(jìn)入城市的農(nóng)民更不用說了,包括留校留下來的本科生,、碩士生,、博士生,,那么,這樣的城市化肯定會(huì)受到嚴(yán)重的阻礙,。 不僅如此,,如此高的房價(jià)又吸引了大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)向虛擬經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化,我們的制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展都會(huì)受到壓抑,,這就是所謂“一業(yè)興旺百業(yè)衰”,。另外,如果說居民畢生收入的絕大部分都投入在房地產(chǎn)上,,那么他也就不大可能有更多的貨幣用于其他的消費(fèi),,這樣的城市化進(jìn)程肯定會(huì)放慢。
華生:我覺得“城市化是中國經(jīng)濟(jì)增長二十年到三十年的基礎(chǔ)”這個(gè)說法是對的,。因?yàn)閺闹苓叴蠹夜J(rèn)成功實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型的國家,,像日本、韓國在城市化過程中都伴隨了經(jīng)濟(jì)高速增長,,大概都持續(xù)了二十年到三十年,。我們現(xiàn)在的問題是,為什么城市化和房地產(chǎn)產(chǎn)生了矛盾,?確實(shí)是因?yàn)樽叱鞘谢缆返倪^程中出現(xiàn)了一些問題,。幾年前我就說過,確實(shí)我們走的是一條畸形的城市化道路,,我們主要搞的是土地的城市化,、基建城市化和基礎(chǔ)設(shè)施的城市化,但是沒有人口的城市化,,沒有市民的城市化,。 所謂城市化,就是農(nóng)村居民變成城市居民,,就是農(nóng)民的市民化,,成功的城市化轉(zhuǎn)型的國家,都是在二三十年的過程中,,把人口中的30-50%從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝�,。我們在這個(gè)過程中,,現(xiàn)在城市戶籍人口增加非常少,,進(jìn)來的農(nóng)民工一億多,接近兩億,,基本是沒有住房的,。所以,現(xiàn)在的主要矛盾還是我們的城市化走了一個(gè)不是很正常的道路,,由于這種城鄉(xiāng)隔絕的體制,,由于這種戶籍制度,這些都是中國獨(dú)一無二的。 實(shí)際上,,如果我們城市化道路走對的話,,房地產(chǎn)本身的發(fā)展應(yīng)該對城市化有推動(dòng)作用,也不會(huì)造成房價(jià)過高的上升,,使得居民不能承受,。回頭來看,,日本和韓國在有將近40%-50%的人口移居城市的年代,,日本大概是在(上個(gè)世紀(jì))五十年代到七十年代,韓國大概是從(上個(gè)世紀(jì))六十年代到九十年代,,在那個(gè)階段,,房價(jià)一直是大家都能夠負(fù)擔(dān)起的。所以,,主要還是我們在思路上出了問題,。我覺得最主要的是什么是城市化?就是外來的,,從農(nóng)村,、小城鎮(zhèn)的人到大城市、到沿海地區(qū)來集聚,,這是城市化的普遍過程,。因此,城市化的主要任務(wù)是如何安居這些人,。
主持人:剛才兩位學(xué)者都抨擊了現(xiàn)在“畸形的房價(jià)”,,下面請房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙總發(fā)表一下看法。因?yàn)槿A宇集團(tuán)是搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的,。
趙華山:您的命題是城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系,,這是兩個(gè)不同的概念。城市化是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的必然過程,,這是一個(gè)非常大的宏觀的概念和形態(tài),。城市化的過程涉及到社會(huì)、政治,、經(jīng)濟(jì),、文化多個(gè)方面,涉及到參與城市化的主體也是很多的,。這里面有政府,、有企業(yè)、有市民,,有各種各樣的很多方面,。 房地產(chǎn)業(yè)不是這樣,,房地產(chǎn)業(yè)是在城市和過程中興起和產(chǎn)生的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。在中國城市化過程中,,我覺得首先城市化的基礎(chǔ)是工業(yè)化,。在工業(yè)化的過程中,參與的主要是企業(yè),,企業(yè)是為主導(dǎo)的,。在城市化的過程中,在城市規(guī)劃建設(shè)中更多應(yīng)該是政府來主導(dǎo)的,。企業(yè)在住宅建設(shè)上,,包括商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)上有地產(chǎn)界來參與,。 現(xiàn)在的問題是中國是十三億人口的大國,,中國的城市化進(jìn)程是非常了不得的,我覺得這是二十一世紀(jì)人類文明的一個(gè)壯舉,。八億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市是什么概念呢,?相當(dāng)于三個(gè)美國的人口總量。在這個(gè)過程中,,如果完全靠企業(yè),,靠房地產(chǎn)業(yè)來推動(dòng),這完全是一個(gè)錯(cuò)誤的概念,。那么要靠什么呢,?首先要靠政府。 這兩年在人民代表大會(huì)上,,我連續(xù)幾年說公租房,、廉租房的問題,我一直在講,,中國作為一個(gè)十三億人口的大國,,同時(shí)又是這么有限的國土面積和土地,要解決好十三億人口的住房問題,,完全交給房地產(chǎn)市場肯定是不行的,,這是政府應(yīng)該擔(dān)起來的責(zé)無旁貸的責(zé)任。所以,,我也非常高興地看到,,今年的政府工作在這方面做了非常有效地調(diào)控和改善。 “十二五規(guī)劃”中提出,,我們要在五年內(nèi)建3600萬套廉租房和公租房,。今年我們看到政府的力度更大了,。建設(shè)部和各個(gè)省市簽了(責(zé)任書),,今年就要?jiǎng)庸?000萬套,,五年就不是3600萬套了,比這個(gè)數(shù)還要大,。我覺得在中國這么一個(gè)特定的社會(huì)背景下,,要解決居民的住房問題,政府應(yīng)該承擔(dān)主要的責(zé)任,。 但是高端人群,、有錢人、富人通過市場來解決住房問題是可以的,。另外一些有收益的房地產(chǎn),,像商業(yè)地產(chǎn)、商鋪,、商場,,也可以通過市場化來進(jìn)行配置,這一點(diǎn)問題都沒有,。前面兩位老師也講到了,,中國房地產(chǎn)市場是畸形的,確實(shí)是這樣,,這么高的房價(jià)老百姓買不起,,和老百姓沒關(guān)系,北京的房價(jià)漲到五萬我買不起,,降到四萬我買不起,,降到三萬我還是買不起,跟我沒有關(guān)系,。所以,,無論新“國八條”還是“限購令”對房地產(chǎn)市場肯定是有影響的,但是要解決中國城市化進(jìn)程中,,不解決普通老百姓的住房問題是沒有用的,。 針對這個(gè)問題,提供1000萬套廉租房有作用了:第一,,能夠解決廣大居民在城市化過程中的住房問題,;第二,對房地產(chǎn)市場的規(guī)范,,我覺得起到了非常重要的作用,。“國八條”我覺得就是揚(yáng)湯止沸,,1000萬套廉租房就是釜底抽薪,。不管什么東西,只要你承認(rèn)它是商品,,商品房的特征首先是商品,。商品就由供求關(guān)系決定價(jià)格,。這么大的一個(gè)需求市場,這么一點(diǎn)點(diǎn)的供應(yīng),,房價(jià)不高沒有道理,,它一定是高的。假如那部分需求分流出去的話,,我相信房地產(chǎn)市場的發(fā)展慢慢就會(huì)規(guī)范的,。
主持人:趙總作為人大代表,在前兩屆人大都參與提出了“發(fā)展保障房”的議案,,現(xiàn)在國家也采納了,。剛才三位老師都已經(jīng)發(fā)表了對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系的看法,比較公認(rèn)的是城鎮(zhèn)化是個(gè)趨勢,,同時(shí)也共認(rèn)房地產(chǎn)是畸形的,。那么現(xiàn)在問題是,我們怎么樣在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中,,解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形問題,?下面我們請蔡教授發(fā)表一下看法,您認(rèn)為靠“限購”也罷,,靠“保障房”也罷,,能不能把畸形的房地產(chǎn)變得不畸形,然后來推動(dòng)我們的城鎮(zhèn)化,。
蔡繼明:(限購和保障房建設(shè))這兩方面的措施都是必要的,,限購解決的是在房地產(chǎn)畸形發(fā)展中的一個(gè)方面,就是對房地產(chǎn)需求當(dāng)中大量地投機(jī)型(購房),,限購令有一定的遏制作用,。剛才趙總說到的保障性住房,即解決城市化進(jìn)程當(dāng)中低收入階層買不起房,,租不起房,,在這種情況下,政府有責(zé)任給他們提供廉租房,、公租房,,這是社會(huì)保障房。 除了這兩頭之外,,保障房覆蓋面的20%,,3600萬套,即使建成,,這邊限購令也發(fā)揮了作用,,成交量也下跌,但是我們很可能會(huì)看到房價(jià)仍然不下跌。這對于80%左右的人群,,他們還是買不起房,。當(dāng)然,像趙總說的百分之幾的有錢人買兩三套別墅沒有問題,,關(guān)鍵是中間的“夾心層”,,現(xiàn)在這種價(jià)格不是說遏制它過快上漲,,就是再下降20%,、30%依然買不起,因此仍然會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程,,你總不能讓城市里全部住的都是低收入階層,,也不能讓城市里都住著億萬富翁,恰恰是中間階層,,他們也許是城市化中最有活力的中產(chǎn)階級,,他們有年輕人、大學(xué)生,,怎么解決他們的問題,,我感到目前政府出臺的政策好像還沒有兼顧到。 雖然這兩端堵住了之后,,可能預(yù)期房價(jià)會(huì)下降,,但現(xiàn)在來看這種預(yù)期還是看不到苗頭。因此,,我想還應(yīng)該有更強(qiáng)有力的措施,,這個(gè)更強(qiáng)有力的措施就是能不能考慮推出一種自住性的或改善性的廉價(jià)商品房,我說它是自住性的,,就是十年之內(nèi)不能再轉(zhuǎn)讓,,說它是改善性的,五年之內(nèi)不許再轉(zhuǎn)讓,,但它是商品房,,你可以來購,我不限制你買,,但我限制你賣,,因?yàn)榉慨a(chǎn)證上注明自購買之日內(nèi)十年之內(nèi)不許再交易,那個(gè)自購買之日起五年之內(nèi)不許再交易,。這一項(xiàng)肯定是把投機(jī)性的需求排除了,。 怎么能讓(房價(jià))又廉價(jià),能夠讓70%,、80%的人買得起,?我認(rèn)為只要限制他不許再賣,這個(gè)地價(jià)肯定就降下來了,,比如說趙總是開發(fā)商,,你拍這塊地,,明知道這塊地將來是限制他再轉(zhuǎn)賣的,不可能有投機(jī)的人在這兒買房,,因此,,他不可能出天價(jià)把這塊地拍下來,左一個(gè)地王右一個(gè)地王就不可能再產(chǎn)生,,這是一個(gè)因素可以促使地價(jià)下降,,地價(jià)下降房價(jià)就會(huì)下降。 第二個(gè)措施是提高容積率,,既然我們是為中低收入階層提供基本住房的需要,,沒必要搞得那么奢侈,那么豪華,。據(jù)說現(xiàn)在北京的容積率還達(dá)不到1,。
華生:它是綜合的。
蔡繼明:就從綜合的角度來說,,我們把容積率提高到4,,房價(jià)會(huì)不會(huì)大幅度下降。
趙華山:那不行,,那樣就沒法住人了,。
蔡繼明:你比蝸居的,蟻居的,,沒有房子,,在大院子里弄個(gè)“雞蛋殼”,比“城中村”,,“握手樓”,、“親吻樓”、“擁抱樓”總要好吧,?把容積率提高到4應(yīng)該是沒有問題的,,減少一些綠地,減少一些其它的豪華設(shè)施,,達(dá)到最基本的人居要求,,我們是發(fā)展中國家,初級階段,,只要做到居者有其所,,在二十、三十年內(nèi)維持這樣的住房水平,,老百姓是可以接受的,,這樣一來,你的城市化和房地產(chǎn)的健康發(fā)展就不矛盾了,如果70%,、80%的人都能買上商品房,,那么每年按照一兩千萬人口進(jìn)城的速度,每年房地產(chǎn)的凈需求,、凈增量不過10億左右平方米,,那還愁房地產(chǎn)事業(yè)不能夠發(fā)展嗎?還愁上游產(chǎn)業(yè),、下游產(chǎn)業(yè)不能帶動(dòng)嗎,?因此,在這種情況下又加劇了剛才了華生教授說的,,人口就可以迅速地進(jìn)入城市,,不僅進(jìn)城務(wù)工,,可以落戶,,也不再繼續(xù)遷徙,可以相對穩(wěn)定的定居,,這樣房地產(chǎn)的健康發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)就可以相輔相成,。
主持人:蔡教授提出了解決畸形房價(jià)的兩個(gè)措施:一是所謂自住型或改善型的商品房,都是限制它出售時(shí)間的,;二是提高城市的容積率,。容積率的概念,我看到(國家發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長)王建老師有一個(gè)觀點(diǎn),,他統(tǒng)計(jì)了一個(gè)數(shù)據(jù),,容積率是指城市所有的建筑面積除以城市的總面積,中國的平均水平是0.5,,上海和北京大概是0.9,,東京是2,臺北是1.2,,香港1.6,,如果以東京為參照的話,即使是上海也可以容積率提高一倍,,但是可能提高到4,,居住環(huán)境可能會(huì)差一點(diǎn)。
蔡繼明:他說的是全市,,整個(gè)城市還有道路,,建筑小區(qū)可以提得很高。
趙華山:蔡老師說的是出讓土地的容積率,,這個(gè)4都不高,。
主持人:也就是說小區(qū)容積率,這是城市容積率,您說的是小區(qū)容積率,。
蔡繼明:我再補(bǔ)充一個(gè),,就房地產(chǎn)本身來講,另外我想高房價(jià)還可以有一個(gè)很有力的措施使它降下來,,就是打破政府對土地的壟斷,,現(xiàn)在是17萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地,城市建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到5萬多平米,,所以是3倍多,,我們也不可能都進(jìn)入市場,納入三分之二差不多夠,。農(nóng)村的宅基地經(jīng)過整治之后可以節(jié)省大概三分之二左右的土地,,拿出三分之一到三分之二的農(nóng)村集體建設(shè)用地,讓他們進(jìn)入土地市場,,打破政府對土地供給的壟斷,,地價(jià)肯定大幅度下降。第二,,與此相應(yīng)的,,在集體用地上建設(shè)大量小產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)過系統(tǒng),、系列地審查,、考核、評估,,完全不合乎建筑標(biāo)準(zhǔn),、建筑規(guī)格,沒有任何防火,、防震等等這些取締,,其它的讓它合法地進(jìn)入市場。房價(jià)能不下降嗎,?
主持人:蔡教授的建議都很有吸引力,,華生老師您有什么補(bǔ)充?
華生:你要叫我說實(shí)話呢,?我覺得蔡教授這些主張基本上不太可行,。實(shí)際上剛才說的是解決城市化過程中的居住問題,保障房肯定要搞一部分,,保障房比例可以搞得很大,,也可以搞得很小,都可以解決,。比如說日本保障房比例很小,,大概不到10%,,韓國保障房比例很大,最高的時(shí)候40%—50%,,都可以,。我認(rèn)為我們最主要的問題還是剛才說的問題,包括保障房是給誰蓋的,,如果保障房還是給城市戶籍人口蓋的,,那么中國城市化問題根本沒解決。因?yàn)槌鞘谢亲屴r(nóng)村和其它地方的人來住的,,如果自己城里面的人住得越來越大,,越來越好,每個(gè)人都有地方住了,,這不是城市化,,是你們自我升級,現(xiàn)在保障房為誰蓋沒說清楚,,總體上原來中國保障房太少,,如果按照現(xiàn)在這樣蓋到20%能夠解決一些問題,但首先要明確保障房是為誰蓋,,現(xiàn)在這一點(diǎn)基本是不明確的,。
主持人:至少根據(jù)北京市的政策是給本市戶口的人蓋的,。
華生:如果是這樣,,這跟城市化就沒關(guān)系了。
蔡繼明:不完全,,保障房里公租房估計(jì)是向外來人口開放的,。
華生:現(xiàn)在是說廉租房剩下那一點(diǎn)可以考慮外來的人,是把城里邊的困難戶解決了,,說還有剩余可以適當(dāng)考慮,,我看現(xiàn)在各地政府是這樣一個(gè)說法。
蔡繼明:這可以理解,。
華生:這可以理解,,但和城市化的方向基本上是不一致的,因?yàn)槌鞘谢饕前才磐鈦砣丝�,,否則搞什么城市化,,城市沒有土地,農(nóng)民在農(nóng)民的地上,,城市人只能在自己的地上,。
蔡繼明:我補(bǔ)充一下,建保障房并沒有直接和城市化連在一起,,如果只主要面向本市的居民完全是可以理解的,,不是從吸引外來人口的角度來建保障性住房的,。
主持人:它是解決本市居民的住房難問題。
蔡繼明:現(xiàn)在說實(shí)在的,,鬧騰房價(jià)高是農(nóng)民工鬧騰的嗎,?不是農(nóng)民工鬧騰的,都是當(dāng)?shù)鼐用耵[的,,大學(xué)生在這兒鬧,,外地的居民沒有想著在你這兒買房,你再往下降他也買不起,。
華生:買房的人大多數(shù)是外來流動(dòng)人口,。
蔡繼明:這也解決不了城市化,他是從另一個(gè)城市來的,。
華生:這也是城市化的一部分,,所以中國人對這個(gè)理解有偏差。
蔡繼明:由小城市到大城市,。
華生:是的,,城市化有兩部分,一是農(nóng)村人口進(jìn)城,,二是從邊遠(yuǎn)地區(qū)和中小城市到大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū),,這是城市化的過程,所以城市化第一要解決什么是城市化,,城市化就是要解決外來宜居人口的安置問題,,這一點(diǎn)我們到今天為止不明確。這是我們出了所有問題的根源,,所有問題根源就在這兒,,你做的就不是城市化。我們?yōu)槭裁搓P(guān)心房地產(chǎn)呢,?因?yàn)檫@是中國今后二十,、三十年經(jīng)濟(jì)增長大背景就是城市化,城市化是現(xiàn)在中國最大的國情,,外國人說對中國經(jīng)濟(jì)增長有信心,,是因?yàn)橹袊泻脦變|人進(jìn)城,還要有上百億平方米的房屋要建筑,,相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和人口城市化要產(chǎn)生巨大的需求,,這是全部的根源,所以我們討論這個(gè)問題的時(shí)候把它忘掉是不行的,,這是你的基礎(chǔ),。所以,我講保障房比重可以大可以小,,路徑都可以走成功,。剛才蔡教授說的很對,,建完3600萬保障房面積達(dá)到20%,還有80%的人呢,?不可能80%都是富人,,像剛才老總講的,都讓他們到市場上,,價(jià)格到5萬,、6萬沒關(guān)系,那80%的人不可能是富裕人口,,富裕人口只有1%,,說明即使搞了保障房,商品房的部分仍然是我們必須要關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn),。你不能指望說我搞了保障房以后,,商品房就隨它去了,這是不可能的,。
華生:解決我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的問題,,保障房要提供,商品房的價(jià)格要下來,,現(xiàn)在成交量下跌,,價(jià)格不下跌,這是我們最不要的東西,,這是最壞的結(jié)果,,我們需要的是價(jià)格下跌,大家能買得起,,成交活躍,,成交兩旺,經(jīng)濟(jì)發(fā)展才有動(dòng)力,,現(xiàn)在成交沒有了,經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力出現(xiàn)了問題,,價(jià)格不下來,,這是最壞的結(jié)果,最不要的就是這個(gè)結(jié)果,。我們最希望的是價(jià)格下跌,,成交量放大,房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最好的,。 城市化問題,,我認(rèn)為人家成功的經(jīng)驗(yàn)很多,剛才蔡教授說了,,是不是蓋高樓,,把容積率提高(就可以),?我認(rèn)為部分可以做,說實(shí)話,,你到臺北一看,,發(fā)現(xiàn)北京、上海的高樓比臺北已經(jīng)多得多了,,我不知道(王建)怎么算出來人家的容積率比我們高,,但是你到那兒一看,人家那兒沒幾個(gè)高樓,,沒像咱們這么多高樓,,所以它的問題不在這個(gè)地方。
主持人:趙總,,您有什么高見,?
趙華山:總體來說我還是贊同華生老師的意見,首先,,保障性住房從市場的問題上是解決供給問題,,相當(dāng)一部分人住房需求有了保障,就等于擠出來了一部分需求,,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場為什么要限購,,我體會(huì)中央政府的意思是,他是限制房地產(chǎn)的過度投機(jī),,比如你買三套房,、五套房倒房子賺錢。這是個(gè)揚(yáng)湯止沸的辦法,,不是釜底抽薪的辦法,,讓他去買去,這個(gè)房子要不漲,,那誰投機(jī)就讓你虧錢,,是這么個(gè)道理。 現(xiàn)在的問題是,,你既然承認(rèn)商品房是個(gè)商品,,就應(yīng)該認(rèn)同它的價(jià)格是由市場決定的,我們是市場經(jīng)濟(jì)�,,F(xiàn)在為什么房子瘋漲,?就是供求關(guān)系失衡,需求大,,供給小,,肯定價(jià)格還要漲。第一,,我們加大公租房,、廉租房,、保障性住房的建設(shè)力度,我們就可以釋放出一部分需求,,擠出一部分需求,,需求減少了。第二,,我們加大供給,,剛才蔡老師說的也非常好,多蓋房子,,蓋得高一點(diǎn),。我專門去做過新加坡保障性住房的調(diào)研,最漂亮的樓都是保障性住房,,因?yàn)樗�,、整體、一片,,底下全部是花園,,看起來非常好看,它實(shí)際上是保障性住房,、公租房,,是這么個(gè)道理。加大供給就可以把房價(jià)打下來,。 我覺得我們現(xiàn)在“十二五”規(guī)劃里說的3600萬套,,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。現(xiàn)在的新增城市人口至少2億,,我認(rèn)為不止2億,,這些人在城市里沒根,沒有房子住,,住在貧民窟里,,城中村里,很差的生活環(huán)境里,,才有我們每年春節(jié)3億人的大遷徙,,他要有很好的住宅為什么不把父母接來,干嘛過年要回家,,騎著摩托車開幾千公里,這問題太大,,道理是在這兒,。所以,加大保障房建設(shè)力度,。我倒是建議一年兩千萬套,,蓋上它五年,,一億套出來以后,至少現(xiàn)在城市里的這兩億人居者有其屋,,我不管它覆蓋率是多少,。第二,“十二五”規(guī)劃城市化率提高幾個(gè)點(diǎn),,我又新增多少城市人口,,把這部分也考慮進(jìn)去,效果一樣,。地產(chǎn)商蓋房子把也要建材,、混凝土,也要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì),,國家投資也是一樣的,,都是對經(jīng)濟(jì)和城市化做貢獻(xiàn)。
蔡繼明:就沒有那么高利潤了,。我想請教華生教授,,我提了幾條:一是放開土地市場,集體建設(shè)用地進(jìn)入市場,;二是小產(chǎn)權(quán)房放開,;三是高容積率蓋房。剛才華生教授說基本上行不通,,大面積的廉租房再建,,我想了解你所說的夾心層怎么解決,怎么能行得通,?
趙華山:這個(gè)問題我來回答,,非常簡單,現(xiàn)在的房價(jià)高,,因?yàn)榉績r(jià)高,,所以夾心層買不起。
蔡繼明:那么怎么把房價(jià)降下來,? 趙華山:為什么房價(jià)高,?我始終這么認(rèn)為,是供求關(guān)系決定的:第一,,國家土地出讓,,因?yàn)槭袌鲇羞@么高的利潤,出讓部門也算開發(fā)商的利潤空間,,不能讓開發(fā)商都把利潤都賺走,,所以我的土地拍賣價(jià)格就上去了,開發(fā)商就看我能賣2萬元/平米的房子,我就敢買樓面價(jià)1.5萬元/平米的土地,。假如我的房價(jià)市場供求關(guān)系決定,,只能賣1萬元/平米,我就不能買樓面價(jià)1.5萬元/平米的土地,,如果我這么干就腦子進(jìn)水了,。就這么簡單。
蔡繼明:城里面能賣2,、3萬就是需求決定的,,大量的投機(jī)得限制。
趙華山:不用,,加大供給就可以了,。
蔡繼明:什么樣的方法既能夠遏制投機(jī)需求,又能夠保證正常的房地產(chǎn)購買,?
趙華山:加大供給,。
華生:加大供給是一個(gè)方面。供給和需求兩個(gè)方面,,因?yàn)閮r(jià)格是供給需求兩個(gè)方面決定的,,一是加大供給這是不錯(cuò)的,客觀地說我們這些年房子蓋了不少,,全國到處都是工地,,人家一進(jìn)中國,說中國到處都在蓋房子,,這個(gè)房子蓋了不少,,問題是我們需求膨脹得太快了,你看報(bào)上登著一個(gè)山西人買了三十幾套,,現(xiàn)在房價(jià)這么漲,,供需失衡完全可以理解。所有人都不傻,,股市十年漲了0.5倍,,十年前是2000點(diǎn),今天碰到3000點(diǎn)又退回去了,,還有那么多人進(jìn)股市,,才漲0.5倍,存款這十年存下來負(fù)利率,,倒貼,,照樣存。所以,,樓市這么火爆,。中國人的經(jīng)濟(jì)頭腦要是再好點(diǎn),,應(yīng)該所有的存款都沒了,,股市也不進(jìn)了,,都進(jìn)房市。 �,。ń捣績r(jià))采取的辦法簡單,,兩大辦法:第一,你要是買多套房的我讓你賺不了錢,,讓你賺不了錢就沒有人買多套房,,日本當(dāng)年城市化高速發(fā)展期的時(shí)候,第二套出售的稅率是70%,,就是說你賺的錢70%交給國家,,這樣大家就講不值得買了,自住房沒問題,,你說我買二套,、三套,想賺錢,,基本沒戲,,韓國也是這樣,這是第一條打住了,,基本你不多買了,。第二,高的保有稅,,在韓國買別墅占有稅是4%,,北京別墅3000萬的話,4%,,一年交120萬,,還能有幾個(gè)人住別墅?一年交120萬的保有稅,,按照韓國的辦法,,北京的別墅馬上基本拆的拆,全部蓋成高樓了,,人家是有成功的經(jīng)驗(yàn),, 人家減什么稅呢?剛才我說增稅,,大家一聽說增稅不好,,但人家也減稅,減什么稅,?交易稅很低,,再增加交易稅全部轉(zhuǎn)嫁給買方了,特別是買首套房的。 剛才蔡教授很對不起,,我為什么說你有的辦法不好呢,?比如你說可以限制出售的商品房、限價(jià)房,,實(shí)際上就是類似于經(jīng)濟(jì)適用房,,我限制你五年不讓你賣,中國千千萬萬不能搞這個(gè)東西,,我們的樓市沒有解決這個(gè)問題就是因?yàn)橛羞@一塊�,,F(xiàn)在大家都希望搞限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房,,這是變相的福利分房,。你只要開了這個(gè)口子,就擋不住黨政事業(yè)機(jī)關(guān)和有資源的地方全在這個(gè)口子下,,他也不搞商品房了,,他說我搞限價(jià)房,五年,、十年沒關(guān)系,,大家做房產(chǎn)都是做長期投資的,十年后再漲十倍,,太值了,,所以千萬不能搞限價(jià)房,特別是在中國,。要搞這個(gè),,所有有權(quán)、有資源的單位馬上放手搞這個(gè),,變成變相的福利分房,,現(xiàn)在擋都擋不住,所以,,我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房一定要取消,,看看別人的意見。 我們再回來說韓國和日本,,韓國和日本也可以說企業(yè)有土地可以搞公租房,,但是永遠(yuǎn)不能賣,不是十年不能賣,,十年不能賣人人都敢買,,十年之后留給兒子也好啊,是永遠(yuǎn)不能賣,。
主持人:永遠(yuǎn)是租的,?
華生:不,,可以賣,政府回購,,按原價(jià)收購,,加上利息,那么所有的人都不打這個(gè)主意,,你想升值就去買商品房,,而且只能買自住的,多一套高稅率,,基本沒什么利潤可賺。所以實(shí)際上成功的辦法,,我今天在這里不能一一列舉,,我正準(zhǔn)備寫一篇文章,凡是像日本,、韓國世界上這些跳過了中等收入的陷阱,,成功實(shí)現(xiàn)了城市化,把50%,、60%的國民從農(nóng)村,、小城市變到大城市,日本更是這樣,,全部進(jìn)到東京的大城市圈,,人家一定有成功的經(jīng)驗(yàn)。 所以,,我在基本思想上是贊成蔡教授的,,但方法上一定要考慮中國國情,千萬不能搞各種各樣變相的福利分房,,要么搞保障房,,我告訴你,保障房一輩子都不能賣,,現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房也是限購五年,,五年一過這些人發(fā)了大財(cái)了。今后你再搞經(jīng)濟(jì)適用房,,現(xiàn)在上海和很多地方還在搞,,肯定大家都要去買,經(jīng)濟(jì)適用房誰不知道五年以后賣……
趙華山:容易造成腐敗,、造成尋租,。
華生:造成各種各樣的腐敗、尋租,,所以不能搞,,保障房就永遠(yuǎn)是保障房,,要賣只能賣給政府,原價(jià)加點(diǎn)利息,。另外就是搞商品房,,這需要一套措施,關(guān)鍵是兩條:第一,,買多套的人沒錢可賺,,就沒有人買多套了,他還搶著出手,;第二,,他用固定保有稅,使得全買小套的,,不買大套的,。日本有一個(gè),原來我們提倡蓋70—90平米,,誰也不聽你的,,開發(fā)商變著招把140平米的分成兩個(gè)房產(chǎn)證說70—90平米的。 你想小兩口一結(jié)婚,,兩個(gè)人,,兩口一住140平米的,人均70平米,,中國現(xiàn)在哪能住人均70平米的房子呢,?還有幾億農(nóng)民沒住呢?人家怎么解決這個(gè)問題,?日本的GDP可是我們的十倍,。他很簡單,國家規(guī)定,,我認(rèn)為90平米是我鼓勵(lì)的戶型,,90平米的房產(chǎn)保有稅定個(gè)稅率,超過這個(gè)翻一倍,,再高再翻,,所以日本最有意思的一個(gè)現(xiàn)象,他的人均收入是我們的10倍,,他有個(gè)限制,,超過120平米住房保有稅就翻一倍,所以,,日本最搶手的房子是119.90平米,,大家都愿意買這樣的房子。所以,,解決供需平衡的問題,,方法很多,,人家都有成功的經(jīng)驗(yàn),問題是我們想不想真搞,,如果你想我們能變點(diǎn)花樣搞福利房,,那這個(gè)事情就沒解。
主持人:蔡教授您有沒有什么補(bǔ)充,?
蔡繼明:有補(bǔ)充,,首先華老兄把我自住改善的商品房誤解為經(jīng)濟(jì)適用房了。
主持人:他是認(rèn)為有相似之處,。
蔡繼明:完全沒有任何相似之處,。
華生:因?yàn)槟銊偛耪f五年、十年以后可以賣,,說是商品房的性質(zhì),。
蔡繼明:這里邊基本沒有政府補(bǔ)貼的性質(zhì),經(jīng)濟(jì)適用房有政府財(cái)政補(bǔ)貼的,;第二,經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)有大量的變相,,比如本來經(jīng)濟(jì)適用房是60,、80平米,他可以建到160平米,、250平米,;第三,經(jīng)濟(jì)適用房在出售過程當(dāng)中因?yàn)樗钱a(chǎn)權(quán),,必然一部分政府官員用團(tuán)購的方式再轉(zhuǎn)讓給公務(wù)員,。我一直反對有經(jīng)濟(jì)適用房,這上面我們兩個(gè)的觀點(diǎn)是一致的,。 我現(xiàn)在的概念里房子分為三類:第一類保障性住房,,是不能買賣的,只有使用權(quán),,沒有產(chǎn)權(quán),,現(xiàn)在20%的保障性住房據(jù)說分幾個(gè)層面,最低層面的是廉租,,然后公租,、限價(jià)等等,到最高層面其實(shí)還是有一定使用權(quán),、所有權(quán)的,,這個(gè)撇開不說,我們理解就是廉租房和公租房,,這是第一類,。第二類是投資,、投機(jī)房,我還是留出15%,,畢竟房子有雙重屬性,,一重是消費(fèi)品,第二重是資本品,,它可以投資,,你總得給大家留出投資的余地,投資多少呢,?我不是從價(jià)格上,,是從量上劃出新增、新供的土地15%用于投資,,你愛建什么房我不管,,你愛買十套,你全都包下來,,比如趙老總有錢,,你就包吧,到時(shí)候我有其它的稅來,,這點(diǎn)和趙代表的意見是一樣的,。中間肯定是商品房,但這個(gè)商品房不是完全的商品房,,不是福利房,,也不是經(jīng)濟(jì)適用房,是按照市場運(yùn)作,,只不過政府給你這塊地的時(shí)候就列入規(guī)劃,,我是用規(guī)劃來管制,我規(guī)劃這塊地就是自住房,,我做這種規(guī)劃的結(jié)果,,地價(jià)就降下來,從這個(gè)意義上來說政府少拿了一塊,。
華生:還是變相補(bǔ)貼,。
蔡繼明:這是市場行為,大家自愿的,,因?yàn)檎膶?dǎo)向主要的目的就是要把住房更多地體現(xiàn)消費(fèi)品的性質(zhì),,而淡化它的資本品的性質(zhì),既然是這樣一個(gè)目的,,我這樣限制也是符合市場行為的,,我就限定他只能夠買,不能夠賣,,完全按市場價(jià)格來買,,我只是限定他不能賣,,至于他賣到2萬還是3萬由市場供求決定,這和經(jīng)濟(jì)適用房是兩個(gè)概念,。
主持人:您的前提是十年之內(nèi)不能賣,?
蔡繼明:是的,不能賣,,那么你買來,,有人愿意買,那就可能價(jià)格提高到兩萬,,沒人愿意買,,價(jià)格可能到5000元,這個(gè)價(jià)格是由市場調(diào)配的,。因此,,這樣的結(jié)果和剛才華生教授說的,華生教授說一是保有稅,,二是增值稅,,所有這些手段的結(jié)果和這個(gè)是一樣的,最終就是你不能投資,,你買房只能自住,。結(jié)果是一樣的,你想想按我這種方法買的房就是自住,,按你那個(gè)方式買的房還是自住,你也說了,,不可能買一套房子閑置在那兒,,還要付高額的持有稅。你要增值也不可能,,既然增值不可能,,他買房的目的是什么?不就是自住嗎,?因此,,這不矛盾。
華生:那么你是什么房,?
蔡繼明:它叫廉價(jià)自住改善型的商品房,。
主持人:叫限賣型商品房。
華生:以后能不能賣,?
蔡繼明:十年以后可以賣,。
華生:我就說這不行啊。
蔡繼明:那么你有本事就持有它十年,。
趙華山:對這個(gè)商品屬性進(jìn)行了一部分限制,,它不是一個(gè)完全的商品,。所以說限制它的商品性和價(jià)格。
華生:我認(rèn)為這千萬不能搞,,因?yàn)檫@個(gè)房子說到底和市場上的商品房有什么區(qū)別呢,?就是國家給了補(bǔ)貼,是變相的補(bǔ)貼,,說把土地出讓金不收了,,土地價(jià)格很低。
主持人:照樣賣,。
華生:一切都照樣的話,,價(jià)格有什么不一樣呢?
蔡繼明:當(dāng)然有不一樣了,,就是因?yàn)樾再|(zhì),,它的性質(zhì)不是投資品。
主持人:他是通過限賣限制開發(fā)商的競價(jià),。
趙華山:這很難操作,。
華生:我可以告訴你,這個(gè)價(jià)格跟市場價(jià)格差不了多少,。有幾家房子準(zhǔn)備買了之后馬上就賣的,,大家買房子起碼要住幾年,十年以后就可以賣了,,這吃了定心丸了,,這是商品房,產(chǎn)權(quán)證在手上,,十年以后自己可以賣,,兒子可以賣,女兒也可以賣,,這怕什么怕,?這和商品房有多大區(qū)別?區(qū)別有一點(diǎn)但很小,。
蔡繼明:可以規(guī)定十年以后賣的話賣給我政府,。
華生:那就不一樣了,和你剛才的主張就不一樣了,。
主持人:我再提一個(gè)問題,,大家都認(rèn)為大量的保障性住房的推出會(huì)抑制一部分對商品房的購買需求,乃至于降低房價(jià),,起到這種作用,。但有一部分人擔(dān)心,因?yàn)楸U闲宰》客瞥觯蜕唐贩咳幜�,,爭錢,,爭地,最后商品房推出量少了,,反而價(jià)格出現(xiàn)大幅度回升,?
趙華山:這是我們國家的體制造成的,大家一直在議論土地財(cái)政,,房價(jià)上漲過程中誰是最大的受益者,,誰就是這個(gè)事情的始作俑者,各級地方政府就是這樣,。去年上海人代會(huì)期間說,,上海去年一年財(cái)政收入在2008年金融危機(jī)800多億,土地創(chuàng)收成為地方財(cái)政收入非常大的一部分,,必須解決這個(gè)問題,。因?yàn)楣┙o問題要解決,房價(jià)是不一樣的,,首先它得有土地才能蓋房,,土地在國家手里控制著,解決土地供給問題,,才能解決房子供給問題,,需求問題剛才說了,供給問題怎么解決,?很簡單的辦法,,現(xiàn)在的土地供給,多一半留給地方了,,少一半交給中央了,。五年前我就說了,調(diào)一下就解決這個(gè)問題,,多一半交給中央財(cái)政,少一半交給地方財(cái)政,,土地價(jià)格肯定下來,。
主持人:下面我們進(jìn)入最后一個(gè)單元的討論,不管我們要建多少房,,建什么樣的房都涉及到建在什么地方的問題,,也就是說中國到底要的是城鎮(zhèn)化還是城市化。我引述王建的觀點(diǎn),,他認(rèn)為中國可能未來不應(yīng)該是現(xiàn)在所提倡的城鎮(zhèn)化,,而是城市化,而且城市化是集中在東部沿海地區(qū),在那個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)大片大城市和特大城市,,而不是在全國遍地開花的城鎮(zhèn),,因?yàn)閿?shù)據(jù)支撐的就是80%的農(nóng)民工都在東部待著,沒有在中西部待著,,在中西部建那么多房子有那么多需求嗎,?
蔡繼明:至于分布在哪兒,分布在東南沿海一帶還是……
主持人:還是全國遍地,?
蔡繼明:不一定全國遍地,,美國有三大城市群也不都在沿海,日本有三大都市群�,,F(xiàn)在我們有長三角,、珠三角,我們說環(huán)渤海環(huán)了多少年環(huán)不起來,,最后沒辦法說京津冀,,這不是沿海。我倒是贊成提城市化而不提城鎮(zhèn)化,。當(dāng)然,,城鎮(zhèn)化已經(jīng)約定俗成了,而且寫進(jìn)了黨的文獻(xiàn)就不好改,,據(jù)說有些職能部門上報(bào)文件的時(shí)候改成城市化,,到了主管領(lǐng)導(dǎo)這兒自覺不自覺就改為城鎮(zhèn)化。因?yàn)橹鞴茴I(lǐng)導(dǎo)的概念,,都城市化不行,,都往北京跑,北京容不下,;另外我們還有幾萬個(gè)小城鎮(zhèn),,你把它們丟了怎么辦?因此來個(gè)“城鎮(zhèn)化”,,但城鎮(zhèn)化的提法有問題在哪兒,?全世界城市發(fā)展規(guī)律都是從小城鎮(zhèn)到大城市,到特大城市,,小城鎮(zhèn)是逐漸減少的,,如果還有,是圍繞著大都市作為衛(wèi)星城和都市群他才能夠生存,。從這個(gè)角度來說,,人口集中的方向是逐漸向大城市,它不是城鎮(zhèn)化,。要提城鎮(zhèn)化問題就來了,,我們現(xiàn)在大概兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)是不是都要化,?不僅要把兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)提升,而且還要再增加,,化著就是得朝著這個(gè)方向發(fā)展,。這樣一來,兩萬個(gè)小城鎮(zhèn)最多能夠涉及到兩千個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn),,根本輪不到一萬九千個(gè),,要不然當(dāng)年小城鎮(zhèn)遍地開花的時(shí)候是六萬個(gè),怎么越化越少了,?所以中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)顯示出它不是城鎮(zhèn)化,,應(yīng)該是城市化。這是我的觀點(diǎn),。 另外,,我對這個(gè)提法提出一個(gè)商榷的地方,我們過去提的是大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,,這句話我認(rèn)為等于沒說,,什么叫協(xié)調(diào)發(fā)展?大中小城市和小城鎮(zhèn)都照顧到了,,既要發(fā)展沿海城市,,又要發(fā)展內(nèi)地城市,這樣都是兩點(diǎn)論,,你分不出重點(diǎn),,而且什么樣的比例是協(xié)調(diào),什么樣的比例是不協(xié)調(diào),。還有一種提法有問題,,大中小城市,小城市小到什么城市就是縣級市,,市以下就是鎮(zhèn)了,,鎮(zhèn)里面有大鎮(zhèn)、中鎮(zhèn),、小鎮(zhèn),,你光提小城鎮(zhèn)是干什么?小城鎮(zhèn)的概念到底是指純粹的鎮(zhèn)還是既包括城又包括鎮(zhèn),?如果既包括城又包括鎮(zhèn)等于把前面的話重復(fù)了一遍,,把小已經(jīng)拿進(jìn)來了,既然它是鎮(zhèn)那就不是小城鎮(zhèn),,有些鎮(zhèn)很大,溫州很多鎮(zhèn)都是幾十萬人口,、上百萬人口,,它已經(jīng)達(dá)到中等、大城市(50萬以上算大城市的話)的規(guī)模,你還說它是小城鎮(zhèn)就不合適了,。因此,,我認(rèn)為這個(gè)提法學(xué)術(shù)上來說是應(yīng)該加以糾正的,至于政治上,,習(xí)慣上媒體這么說,,我們這么理解就好了。
主持人:據(jù)說城鎮(zhèn)化是中國發(fā)明的,。
華生:肯定是城市化,。全世界都說城市化,城鎮(zhèn)化既然文件已經(jīng)提了,,文件也是可以修改的,,以后修改只是時(shí)間問題,城鎮(zhèn)化只是個(gè)錯(cuò)誤的提法,,為什么這么說了,?第一,全世界都說城市化,,但是城市化里包括了小城鎮(zhèn)的發(fā)展,,西方漂亮的全是小城鎮(zhèn),小城鎮(zhèn)很小的,,我在英國生活了很多年,,遍地都是小城鎮(zhèn),城市化包含了小城鎮(zhèn)的存在,。
主持人:但小城鎮(zhèn)一定是依附于城市的,?
華生:也不絕對,現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì),,它肯定有經(jīng)濟(jì)中心,,也是依附的。核心問題不在這兒,。我的觀點(diǎn)更深入一步,,中國提城鎮(zhèn)化正好損害了小城鎮(zhèn)的發(fā)展,中國講城鎮(zhèn)化結(jié)果限制了鎮(zhèn)的發(fā)展,,適得其反,。為什么呢?剛才蔡教授提了,,我們有些鎮(zhèn)發(fā)展得很大了,,在國外就是個(gè)大城市、中等城市了,,它還叫鎮(zhèn),。我們的鎮(zhèn)和市是個(gè)行政概念,,是有級別的,如果是個(gè)市你就可以設(shè)多少個(gè)局,,多少個(gè)編制,,甚至連警察都有多少個(gè),如果是鎮(zhèn)就什么都沒有,。所以,,鎮(zhèn)再大也是一個(gè)科級單位,市再小也得至少是個(gè)處級單位,,本來我今天要專門寫一篇文章,,我們的城鎮(zhèn)化口號第一脫離了世界聞名的大道,沒有必要,,城市化里包括了城鎮(zhèn)化,,包括了小城鎮(zhèn),沒有必要這么提,。而且這個(gè)提法遏制了鎮(zhèn)的發(fā)展,。 這是我今天第一次在這兒說,我們城鎮(zhèn)化的口號實(shí)際上幫了倒忙,,限制住了這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展,,所以這是第一個(gè)觀點(diǎn)。 第二個(gè)觀點(diǎn),,實(shí)際上我是贊成多元化發(fā)展的,,但我們現(xiàn)在也要注意兩個(gè): 一是市場經(jīng)濟(jì)有規(guī)律的,從農(nóng)村邊遠(yuǎn)的中小城市向沿海地區(qū)發(fā)達(dá),、大中城市,、城市圈移居,這是城市化的潮流,,美國,、日本、韓國所有成功的地方都是這個(gè)規(guī)律,,中國能不能打破這個(gè)規(guī)律,?這要實(shí)踐檢驗(yàn)。我懷疑也不太能打破,,人家有這個(gè)規(guī)律以后,,人家的鎮(zhèn)仍然很發(fā)展,城鎮(zhèn)依然很漂亮,。 二是我們說的是協(xié)調(diào)發(fā)展,,但實(shí)際上我們搞的是特大城市化,做的是特大城市化,,我們喊的是這個(gè)口號,,做的不是這個(gè)東西,。為什么呢?你要想發(fā)展小城鎮(zhèn),、中小城市,怎么做呢,?就要把就業(yè),、投資、機(jī)關(guān)擺到哪兒,,這樣大家人就跟著去了,,人家不講城鎮(zhèn)化,講城市化,,但美國政府不在大都市,,紐約在一個(gè)中等城市華盛頓,澳大利亞政府不在悉尼,,在堪培拉一個(gè)小城,。世界上最牛的跨國公司總部都在小城鎮(zhèn)上,很多世界著名的大學(xué),,,,也都在小城鎮(zhèn)上。所以,,中國要真想搞,,我認(rèn)為搞什么都可以,標(biāo)準(zhǔn)的提法世界潮流在那兒,,不用討論,,中國要真想搞就真做,如果你根本就不想做就先不要說了,。
華生:又回到房價(jià)了,,北京的房價(jià)當(dāng)然會(huì)高了,不可能不高,。
主持人:中央政府在這兒,。
華生:這是一個(gè)原因。當(dāng)時(shí)我和潘石屹,、張欣夫妻倆好幾年前聊天,,因?yàn)閺埿朗俏以趧虼髮W(xué)的鄰居,她說北京的房價(jià)將來要大漲,,二零零幾年的時(shí)候北京房價(jià)不怎么樣,,挺蕭條的。我說為什么,?他說奧運(yùn)投資幾千億往里面投,,這個(gè)房價(jià)一定要漲的,。所以我們的房價(jià)全是我們自己大投資,大工程堆出來的,,你要真想搞中小城鎮(zhèn)很簡單,,大機(jī)關(guān)遷一部分到中小城鎮(zhèn)去,大項(xiàng)目擺一部分到中小城鎮(zhèn)去,,大投資擺一部分去,,這樣人口自然就跟著去了,奧運(yùn)擺在北京,,世博擺在上海,,亞運(yùn)擺在廣州,大運(yùn)擺在深圳,,馬上迪斯尼幾百億投資到上海,,那就是號召大家都到那兒去。投資去了以后,,投資需要人去蓋,,需要建筑工人,需要就業(yè),,大家就往那兒涌,,所以我覺得在這個(gè)問題上我們是要自己好好反思的,不在于提什么口號,,說的和做的至少要一致,。
主持人:趙總有什么補(bǔ)充嗎?
趙華山:城鎮(zhèn)化和城市化我還是同意“城市化”,,城鎮(zhèn)化概念不太清楚,,第二中國城市化和工業(yè)化是緊密結(jié)合的,就是剛才兩位老師說的這個(gè)問題,,你不要擔(dān)心城市都建在東南沿海,,因?yàn)槟壳皷|南沿海經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),那邊城市發(fā)展得比較快,,過一段時(shí)間隨著我們西部大開發(fā),,中部省份的崛起,那邊的經(jīng)濟(jì)也慢慢地會(huì)繁榮起來,,那邊的城市群落也會(huì)慢慢地發(fā)展起來,,城市化是依托于工業(yè)化的概念,當(dāng)然包括你的政治中心和文化活動(dòng),、旅游中心,,三亞是旅游中心,這是很美麗的城市。你不要擔(dān)心會(huì)集中在哪兒去,。 另外剛才兩位老師講的我認(rèn)為非常有道理,,這實(shí)際上涉及到我們國家的政治體系,為什么虎門那么大的地方還叫鎮(zhèn),,它是科級單位,,不叫縣。為什么那么多大項(xiàng)目進(jìn)入大城市,,北京,、上海天天塞車,一下雨,、一下雪就癱瘓,因?yàn)樗募墑e高,。為什么不能放到青海去呢,?道理是一樣的,這就涉及到我們國家行政管理體系的問題,。
主持人:三位老師說的都挺好,,我查到一個(gè)數(shù)據(jù)給老師們的話做一個(gè)注解,我在百度上搜索到關(guān)于城市化的S型曲線變動(dòng)是這么說的,,從人口流動(dòng)來看,,當(dāng)城市化率低于50%的時(shí)候,是以農(nóng)村流入城市為主,,而超過50%的時(shí)候是以小城市流入大城市為主,,目前中國所謂城市化率官方公布的是46%左右,按這個(gè)數(shù)據(jù)來講,,我們農(nóng)村流入城市這個(gè)過程都快要完了,,要開始從小城市流入大城市的過程開始。未來我們是走城市化還是城鎮(zhèn)化的路可能就比較清楚一些了,。 最后,,在這次訪談結(jié)束之前,我們希望每位嘉賓做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言,,概括一下自己的觀點(diǎn),,同時(shí)我希望做總結(jié)發(fā)言中間順便回答我們一個(gè)問題,房地產(chǎn)的調(diào)控和城市化,、保增長三者之間的關(guān)系怎么來解決,,調(diào)控好房地產(chǎn)的同時(shí)解決好這三者之間的關(guān)系,下面請蔡教授先說,。
蔡繼明:在保證能向最低收入階層能夠提供保障性住房,,給投資、投機(jī)人員留有一定空間的前提下,,絕大多數(shù)住房應(yīng)該作為商品房提供給消費(fèi)者,,這樣房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康地發(fā)展,,促進(jìn)城市化的進(jìn)程,而城市化還是應(yīng)該走以大城市為依托的道路,。
華生:實(shí)際上我們中國處在城市化過程當(dāng)中,,這不用擔(dān)心,某種意義上,,真正拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的是建筑業(yè),,不是房地產(chǎn),房地產(chǎn)是因?yàn)楹竺嬗薪ㄖ�,,房地產(chǎn)就那么幾個(gè)小姐在賣樓,,能拉動(dòng)什么,什么也不消耗,,實(shí)際上是建筑業(yè),。建筑業(yè)要讓水泥、鋼筋,,搞了建筑業(yè)之后要裝修,,涉及到化工等,拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè),,城市化,,幾億人口要進(jìn)城市,需要住房,,需要基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施,,所以經(jīng)濟(jì)增長是有保證的,沒有問題的,。在這個(gè)過程當(dāng)中,,因?yàn)槭歉闶袌鼋?jīng)濟(jì),只要制度框架是對的,,房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)蓬勃發(fā)展,,因?yàn)樗星熬霸谀抢铮F(xiàn)在暫時(shí)出現(xiàn)問題是我們制度上出現(xiàn)了差錯(cuò),。把它校正了之后,,不要忘記根本,中國城市化剛剛進(jìn)入加速期,,還差得遠(yuǎn),,還要有五六億人進(jìn)城,這個(gè)需求確實(shí)夠中國發(fā)展幾十年,。這個(gè)需求能不能正確反映在房地產(chǎn)市場上取決于我們的制度,。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不是那幾個(gè)賣樓的人,是建房子、裝修房子和圍繞房子的所有基礎(chǔ)設(shè)施,,所以對這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長我是有信心的,。
趙華山:我覺得中國城市化的進(jìn)程,因?yàn)橹袊@么大,,城市化進(jìn)程又這么快,,又有這么多人突然一下子涌進(jìn)城市,在這個(gè)過程中,,我認(rèn)為政府還是應(yīng)該發(fā)揮解決城市化過程中的居民住房問題中發(fā)揮重要的作用,,我還是建議大量建公租房、廉租房,。作為房地產(chǎn)業(yè),,在城市化過程中也是一個(gè)非常重要的方面,但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)出了一些問題,,我們應(yīng)該好好反省一下,,通過加強(qiáng)廉租房的建設(shè),擠出需求,,另外通過增加供給來規(guī)范房地產(chǎn)市場,兩方面我覺得都非常重要,。只有把這兩個(gè)問題都解決好的時(shí)候,,我們房地產(chǎn)業(yè)才能健康地發(fā)展,城市化的進(jìn)程道路才是順暢的,。
主持人:非常感謝三位嘉賓的精彩發(fā)言,,今天我們的討論很熱烈,圍繞城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)調(diào)控話題,,各位嘉賓都發(fā)表了精彩的觀點(diǎn),,進(jìn)行了激烈的碰撞,我相信也能夠給網(wǎng)友們帶來一定的收獲,。謝謝三位嘉賓的參與,,也謝謝網(wǎng)友的參與! �,。ńY(jié)束)
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