近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加速，城市人口數(shù)量及居民購(gòu)買力顯著增加，住房需求增長(zhǎng)很快,特別是在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá),、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區(qū)置業(yè),。旺盛需求與老城區(qū)持續(xù)緊張供應(yīng)的矛盾突出,，成為推高老城區(qū)房?jī)r(jià)及城市整體房?jī)r(jià)的一大因素。
為此,，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施引導(dǎo)合理消費(fèi),、打擊投機(jī)、抑制投資,，但這些措施集中在需求層面,，供需不平衡的根本矛盾未化解。我認(rèn)為,，應(yīng)主動(dòng)挖掘老城區(qū)的供應(yīng),，加大老城區(qū)城中村改造力度。這既符合中國(guó)城市化發(fā)展的大勢(shì),，有助于提升城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力,，改善城中村村民的生活水平和居住環(huán)境，更重要的是可以緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾,，降低房?jī)r(jià),、穩(wěn)定市場(chǎng)。
就當(dāng)前老城區(qū)城中村改造中仍存在的一些問(wèn)題,，本人提出有關(guān)分析和建議。
一,、老城區(qū)城中村改造的現(xiàn)狀
目前,，老城區(qū)城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業(yè)先和村委會(huì)簽署意向性的城中村改造合作開發(fā)協(xié)議,；然后由村民投票表決是否同意改造,，80%或以上村民同意后，由村委會(huì)和企業(yè)共同上報(bào)政府審批并申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),；隨后組織形式上的招拍掛,，讓前期參與的意向企業(yè)獲得土地；最后,，由村委會(huì)和企業(yè)主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償,、安置和開發(fā)建設(shè)。
從本質(zhì)上看,，這種老城區(qū)城中村改造的做法缺乏公開,、公平,、公正的機(jī)制，存在諸多問(wèn)題,，嚴(yán)重影響改造的進(jìn)度,。
二、存在的問(wèn)題
1,、村委會(huì)與企業(yè)合作啟動(dòng)老城區(qū)城中村改造,，這樣從一開始就沒(méi)有遵循公開、公平,、公正的原則,。項(xiàng)目運(yùn)作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗,。
2,、村委會(huì)與企業(yè)的合作，令城中村項(xiàng)目改造的村民投票環(huán)節(jié)變得復(fù)雜,，比如經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拉票,、跑票、強(qiáng)迫投票等各種現(xiàn)象,，使村民被動(dòng)投票,，民主表決淪為"空投"。
3,、村委會(huì)和企業(yè)一起辦理各種城中村改造項(xiàng)目的報(bào)批手續(xù)及申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),，使該項(xiàng)工作復(fù)雜化，很容易產(chǎn)生如下三方面的問(wèn)題：第一,，各種報(bào)批手續(xù)繁瑣復(fù)雜,、缺乏統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則，導(dǎo)致審批非常緩慢,；第二,，同一區(qū)域不同意向企業(yè)的城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)，例如容積率,、限高和公建配套比例等重要指標(biāo)差距很大,；第三，上述這種方式很容易誘發(fā)腐敗,。
4,、這種形式的城中村改造，缺乏公開,、公平,、公正，沒(méi)有真正地走向市場(chǎng)化,。
三,、建議
為了加快推進(jìn)城中村改造,，加大老城區(qū)商品房供應(yīng)，降低房?jī)r(jià),、穩(wěn)定市場(chǎng),，提出如下建議：
1、村民只對(duì)是否同意進(jìn)行城中村改造進(jìn)行投票,，80%或以上村民投票同意進(jìn)行改造的城中村,，即由政府主導(dǎo)推向市場(chǎng)，實(shí)行公開拍賣,。
2,、為了加快改造進(jìn)度，建議城市的政府規(guī)劃部門分區(qū)域設(shè)定統(tǒng)一的區(qū)域規(guī)劃條件原則,，使同一區(qū)域不同的城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)基本相同,，例如容積率、限高,、公建配套比例等重要指標(biāo),。這樣可以在保證公平的基礎(chǔ)上，大大加快各個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)的確定,，同時(shí)避免推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生,，為公開拍賣節(jié)省大量時(shí)間。
3,、村民投票同意城中村改造,，規(guī)劃部門很快確定規(guī)劃要點(diǎn)，國(guó)土部門即可將項(xiàng)目推向市場(chǎng),，實(shí)行公開拍賣,；同時(shí)建議將競(jìng)買保證金繳納比例提高到起拍價(jià)的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金,，并由政府主導(dǎo)�,？顚Ｓ茫纱迕褡灾鬟x擇貨幣補(bǔ)償或回遷安置,。