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記者日前從長沙市房產(chǎn)研究中心獲悉,，長沙1月房價(jià)下滑，市內(nèi)新建商品房備案均價(jià)5360元/平方米,，其中住宅均價(jià)5105元/平方米,。業(yè)內(nèi)人士分析，1月長沙房價(jià)下跌可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化所致,。圖為走在長沙湘江河堤之上觀看沿江林立的商品房,。 新華社記者 龍弘濤/攝 |
春節(jié)前后,，新國八條,、房產(chǎn)稅、加息等政策魚貫而出,，特別是長春地方版限購政策于近日落地,，在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響。長春一向被稱為房地產(chǎn)“二線半”城市,，房價(jià)絕對值不高,，對房地產(chǎn)政策敏感度較差，因此以往的歷次調(diào)控對其影響均十分有限,，無論全國房地產(chǎn)市場如何風(fēng)云變幻,，長春房地產(chǎn)市場似乎總能獨(dú)善其身，保持著量價(jià)齊升的增長勢頭,。不過,，記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著第三輪調(diào)控政策的密集出臺,，長春房地產(chǎn)市場已不再是“鐵板一塊”,。盡管很多人仍然深信長春房地產(chǎn)市場受第三輪調(diào)控的影響不會(huì)太大，但是調(diào)控的影響已現(xiàn)端倪：部分樓盤價(jià)格松動(dòng),，土地市場出現(xiàn)新變化,，開發(fā)商和購房者陷入深度觀望。
第三輪調(diào)控之下,，長春房地產(chǎn)市場已現(xiàn)松動(dòng)跡象
2月10日,，春節(jié)后上班第二天，長春恒大綠洲打出七九折優(yōu)惠廣告,。這是去年年初以來長春品牌開發(fā)商最大幅度的折扣,，去年4月恒大綠洲開盤時(shí)只也有八五折優(yōu)惠,。另據(jù)了解，中海地產(chǎn)去年熱銷產(chǎn)品中海凱旋門在春節(jié)期間也有小幅優(yōu)惠,。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì),，2011年1月,，長春13個(gè)樓盤價(jià)格現(xiàn)不同幅度上漲,，7盤價(jià)格現(xiàn)小幅下調(diào)。春節(jié)過后,，更出現(xiàn)了4600元/平方米的最新報(bào)價(jià),，而長春主城區(qū)商品房均價(jià)去年底已超6000元/平方米。
價(jià)格松動(dòng)意味著開發(fā)商對樓市的信心已發(fā)生動(dòng)搖,，而這一變化在土地市場體現(xiàn)得更為明顯,。1月28日長春市國土資源局舉行了新年“第一拍”，推出7宗經(jīng)營性用地,。這次競拍一改過去大地塊,、大開發(fā)商唱主角場面，小地塊成為“香餑餑”,。5宗5萬平方米以下的地塊,，有4宗引來2家以上競買人。競爭最為激烈的是東方廣場附近一宗8780平方米的住宅用地,，樓面價(jià)1447元/平方米,，兩家競買企業(yè)經(jīng)過120輪激烈競價(jià)，成交價(jià)達(dá)2637元/平方米,，溢價(jià)率超過80%,。而另2宗15萬平方米左右的較大地塊出讓十分平淡，因只有一家競買人,，最終均以底價(jià)成交,。江蘇吳中本次拍賣中有競買意向，但是最終沒有舉牌,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，第三輪調(diào)控之下，開發(fā)商正在改變大進(jìn)大出的策略,，出手變得更為謹(jǐn)慎,，陷入“邊開發(fā)邊觀望”狀態(tài)。而小地塊因?yàn)榭們r(jià)低,、市場風(fēng)險(xiǎn)小,，所以更受開發(fā)商青睞。
密集的調(diào)控政策也使購房者進(jìn)入“深度觀望”,。據(jù)長春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，今年春節(jié)期間從2月1日至9日網(wǎng)上簽約只有30套房,，其中有三天均為零成交。而2010年春節(jié)期間,，長春商品住房共簽約200多套,，出現(xiàn)反季熱銷場面，與今年春節(jié)的慘淡銷售形成鮮明的對比,。
地方版限購政策讓調(diào)控再升溫
就在新國八條,、房地產(chǎn)、加息等政策魚貫而出的同時(shí),，2月10日,，長春版限購令見諸報(bào)端。長春市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》,，意見核心是本市居民最多可購買兩套住房,，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購,。
很多業(yè)內(nèi)外人士對長春市如此迅速出臺限購令始料未及,。長春工程學(xué)院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林表示，“真沒想到會(huì)這么快,，太意外了,。因?yàn)殚L春房地產(chǎn)市場與大連這些二線城市相比，還沒達(dá)到非動(dòng)用限購令打壓的程度,�,！�
但是一些購房者認(rèn)為，長春房價(jià)絕對值與一線城市比雖然不算高,，但是去年漲幅已達(dá)28%,，屬于房價(jià)上漲較快城市，此時(shí)出臺限購政策已屬亡羊補(bǔ)牢,。據(jù)了解,，近日某研究機(jī)構(gòu)推出的全國城市房價(jià)排名榜上，長春房價(jià)位列全國第48位,，已高于沈陽,。
在長的大多數(shù)開發(fā)商目前都在“靜觀其變”。保利長春分公司副總經(jīng)理嚴(yán)觀表示,�,！跋拶徔隙〞�(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，首先體現(xiàn)在交易量可能會(huì)有所萎縮,�,！倍喽髦脴I(yè)副總經(jīng)理崔湘笛表示：就當(dāng)下來看，限購令的實(shí)施可能會(huì)令長春樓市進(jìn)入“購房調(diào)整期”,，購房者可能會(huì)在政策的影響下形成一定觀望,。但是她也表示對長春房價(jià)有信心,，因?yàn)榉績r(jià)不是由政策因素控制的，而是由土地成本,、建材成本,、GDP等經(jīng)濟(jì)形勢決定的。
吉林省天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王柳清認(rèn)為,，限購政策主要抑制的是改善性需求,，因此對大開發(fā)商影響更嚴(yán)重�,！百徺I中海,、萬科、保利這些大開發(fā)商產(chǎn)品的業(yè)主,，基本都有二套甚至是三套房產(chǎn)，長春的調(diào)控政策出臺后,，對于這些大開發(fā)商的沖擊是非常大的”,，“不過長春的調(diào)控政策也將有利于各房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)換開發(fā)思維，推出具有個(gè)性的產(chǎn)品,，間接加快了產(chǎn)品差異化的速度,。”王柳清說,。
調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，本輪調(diào)控結(jié)果如何，現(xiàn)在下什么結(jié)論都為時(shí)過早,。因?yàn)檎叩某雠_,，無論是市場還是購房者都要經(jīng)過一段時(shí)間的消化期和接受期。
2月10日,，長春地方版限購令出臺同時(shí),，公積金貸款也加一次加息。記者11日從長春市住房公積金管理中心了解到,，節(jié)后兩日,，長春市住房公積金貸款的辦理數(shù)量暫時(shí)沒有變化，各分中心平均每日辦理一二百件左右,，從放款勢頭看,，比去年同期還略有上升。個(gè)貸處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，這主要是春節(jié)前積累下來的未辦件較多,，是市場慣性作用的結(jié)果。至于限購,、加息等政策對市場的影響,，至少要一個(gè)月以后才能見分曉,。
一些購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控結(jié)果最終還要看政策執(zhí)行力如何,。搜房網(wǎng)友“華瀚方圓”認(rèn)為,，和此前長春政府對于樓市一向溫柔的應(yīng)對方式相比，限購令的出臺在表面上看的確像是給長春樓市一個(gè)猛烈的襲擊,，但是從細(xì)節(jié)上看,，該政策卻與此前金融機(jī)構(gòu)出臺的二套房、三套房限貸的政策異曲同工,，沒有太大新意,。
購房者楊女士表示，長春市政府的文件是在1月28日發(fā)布的,，但消息直到2月10日才爆出來,。政府顯然是在低調(diào)處理這件事，所以限購令具體的執(zhí)行情況還很堪憂,。另外,，長春版限購令只是拷貝了國家的要求，從細(xì)則本身上看也顯得很無力,。比如第一條“控制新建住房價(jià)格漲幅”,，“將房價(jià)收入比控制在合理區(qū)間”，這個(gè)收入比本來就是仁者見仁智者見智,，根本沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),。
但是對于開發(fā)企業(yè)來說，政策疊加效應(yīng)帶來的市場壓力肯定要大于以往任何時(shí)候,。據(jù)了解,，2010年，長春市共出讓經(jīng)營性用地900多萬平方米,，是2009年的2.5倍,。大量拿地導(dǎo)致2011年商品房開發(fā)量將集中上升。長春工程工院房地產(chǎn)專業(yè)講師吉林分析說,，這么大的供應(yīng)量,，市場有可能會(huì)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。對于那些資金鏈緊張和上市的開發(fā)企業(yè)來說,，會(huì)產(chǎn)生很大的壓力,，迫于業(yè)績和資金壓力，可能會(huì)考慮把價(jià)格調(diào)下來,，房價(jià)有可能出現(xiàn)階段性漲跌,。
長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長盛學(xué)永表示，政策影響市場的軌跡應(yīng)該是一個(gè)漸進(jìn)的,、震蕩過程,，暴漲暴跌情形基本不會(huì)出現(xiàn),。