在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和自住型,、改善型住房需求強(qiáng)勁等因素的有力支撐下,，處在成長期的甘肅樓市未來一段時間仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的發(fā)展格局,，房價亦將處于持續(xù)上行態(tài)勢。
調(diào)控政策未平抑房價較快上漲勢頭
甘肅省社科院最新發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》分析認(rèn)為,，2009年至2010年是甘肅房地產(chǎn)市場比較繁榮的年份，房價也保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢,。甘肅省2009年商品住宅銷售均價同比漲幅達(dá)19%,，特別是到2009年下半年，市場對房價上漲預(yù)期加強(qiáng),，導(dǎo)致需求上升,，而新房供應(yīng)未能同步跟上，帶動房價增幅較大,，繁榮期持續(xù)到2010年4月,。
2010年4月“國十條”出臺以后，受政策導(dǎo)向的影響,，全國房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化,，甘肅房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房成交量有所放緩，但房價依然堅挺,。從長期來看,，甘肅房地產(chǎn)市場供需雙方力量不平衡情況將長期存在，與全國房地產(chǎn)市場的聯(lián)動性增強(qiáng),，未來將受到調(diào)控政策的不確定性影響,。
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2009年成交均價相比,，2010年初全國大部分城市成交價格漲幅較為明顯,。在新政調(diào)控下,，2010年5月以后扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，放緩了上漲步伐,。但是甘肅商品房價格卻沒有出現(xiàn)緩和趨勢,，尤其是蘭州的房價漲幅持續(xù)位居全國前列。有研究表明,，按照2009年第三季度指標(biāo)測算,，蘭州的房價收入比為17.4，在全國35個重點城市中排名第七位,。從2009年第三季度至今,，蘭州房價漲幅居前，房價收入比排名在全國應(yīng)該有所提升,，屬于房價偏高城市,。
統(tǒng)計部門的調(diào)查結(jié)果顯示，2010年上半年雖然蘭州房市銷量同比下降15.93%,，但是由于房價上漲,，銷售額同比上升3.2%。天水房價僅次于蘭州市,，6月均價為3659元/平方米,，同比增長25%。
另一方面,，蘭州市二手房房價也呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢頭,，2010年1月至9月漲幅達(dá)26.7%，高于在售樓盤漲幅9.3個百分點,。8月銷售價格為6408元/平方米,，達(dá)歷史高位。2010年1月至9月,，蘭州二手房房價僅比在售樓盤平均價格低1111.7元/平方米,。
宏觀經(jīng)濟(jì)向好支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮
甘肅省社科院鄭慧娟認(rèn)為，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、房地產(chǎn)調(diào)控政策,、地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程、市場心理預(yù)期,、市場供求關(guān)系和地方政府行為等,。這些因素交織在一起，決定樓市發(fā)展走向和價格態(tài)勢,。從甘肅情況來看,，這些因素對樓市持續(xù)繁榮起到正效應(yīng)。
甘肅省城鎮(zhèn)化水平目前為32.65%,，距離全國46.6%尚有差距,，并以每年0.5個百分點的速度增長,，城市化正在進(jìn)入快速發(fā)展時期，將為城市住房消費(fèi)帶來巨大的潛在需求,。
與全國大部分地區(qū)一樣,，甘肅商品房市場為賣方市場，房地產(chǎn)開發(fā)商在房源控制,、定價方面具有絕對優(yōu)勢,。商品房需求者以本省高收入者為主，呈現(xiàn)向地區(qū)中心市鎮(zhèn)集中的特征,，東部集中地是天水,，西部集中地主要是蘭州，商品房市場還有一定數(shù)量的外地投資者,。
市場供求關(guān)系是決定房價走向的根本因素,。甘肅不少熱點城市房價不斷上漲的原因在于土地供應(yīng)偏緊，由于土地由政府壟斷供給,，加上一些人為渲染的因素,，讓土地緊張形勢有所夸大，也推動了房價上漲,。另外，商品房市場還存在結(jié)構(gòu)性問題,，主要表現(xiàn)在中小戶型住房供應(yīng)不足,。
目前蘭州城市居民中對住房環(huán)境和條件滿意的只有3.31%，對住房環(huán)境和條件不滿的人高達(dá)40%,，潛在改善性住房需求的比例較大,。此外，投資性需求具有發(fā)展空間,。蘭州購房者中選擇投資置業(yè)的比例為9.36%,，甘肅省其余市州的比例更低。說明甘肅房地產(chǎn)市場處于成長期,，未來還有一定發(fā)展空間,。住房具有典型投資品的性質(zhì)，投資性購房是市場經(jīng)濟(jì)下的投資行為,，不違背市場經(jīng)濟(jì)原則,，但易引起房價失控，加劇住房供需矛盾,，成為房地產(chǎn)調(diào)控制的主要對象,。
一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，尤其是甘肅省和蘭州市《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的實施意見》的施行,，表明了政府打壓房價非理性上漲的決心,，購房者預(yù)期房價短期受政策影響暫時回調(diào),，但是總趨勢仍然以上漲為主。在調(diào)控政策的效應(yīng)完全釋放之前,，購房者以觀望為主,。但是一旦市場有回暖跡象，大量購房者因為擔(dān)心自己等不到保障房,，以及預(yù)期樓市會有下一輪的暴漲,，開始恐慌性入市，超出承受能力提前購房,。
外來開發(fā)商跑馬圈地成為甘肅房價上漲的另一推手,。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在實現(xiàn)區(qū)域性的轉(zhuǎn)移,，投資性,、投機(jī)性資金重點從一線城市轉(zhuǎn)向二三四線城市。中西部地區(qū)的三四線城市由于增長潛力巨大受到了開發(fā)商和投資者的青睞,，帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)繁榮,。目前已有廣州恒大、福建陽光等多家外地實力開發(fā)企業(yè)在蘭州跑馬圈地,，資金實力使其當(dāng)仁不讓地成為房地產(chǎn)市場強(qiáng)有力競爭者,，甘肅本土開發(fā)企業(yè)雖然面臨巨大壓力，在土地拍賣中仍處于優(yōu)勢地位,，在推高地價的同時也助推了房價的快速上漲,。
推動甘肅房價長期上漲的基本面難以改變
記者調(diào)查了解到，甘肅房市由于前期銷售形勢看好,，房地產(chǎn)商資金較為充裕,，信貸政策調(diào)整導(dǎo)致的按揭和開發(fā)商貸款下降短期內(nèi)對房地產(chǎn)投資速度影響不大，可望實現(xiàn)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮,，同時金融風(fēng)險也保持在較低水平,。
在2010年甘肅居民住房需求旺盛的基礎(chǔ)上，因甘肅人口增長因素導(dǎo)致的新增潛在住房需求規(guī)模就達(dá)到近1500萬平方米,，這為甘肅樓市開拓了消費(fèi)空間,。樓市新政的實施使購房者有一定的觀望情緒，也對投資性和投機(jī)性需求有所抑制,，但是自住性需求旺盛的局面短期內(nèi)難以改變,。在房地產(chǎn)調(diào)控新政的壓力下，外地房企會繼續(xù)進(jìn)入甘肅市場,，并且會逐漸向利潤空間較大的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,。
在各種因素作用下，未來甘肅房地產(chǎn)市場仍會保持供不應(yīng)求的格局，房地產(chǎn)成交量將會穩(wěn)中有升,，價格仍持續(xù)上漲,，但漲幅趨緩，從長期來看,，決定房地產(chǎn)市場的基本面因素變動較小,，房價上漲的勢頭依然不變。
2010年甘肅省發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次提出,，原則上將面積60平方米以下的住房控制在20%左右,，用于解決低收入家庭的住房問題；將面積60至90平方米以內(nèi)的住房控制在50%左右,，用于解決中等收入家庭的住房問題,；將面積90至120平方米以內(nèi)的住房控制在20%左右，用于解決較高收入家庭住房問題,；將面積120平方米以上的住房控制在10%左右,，用于解決高收入家庭住房問題。今年這項政策繼續(xù)實施,，可望改變大戶型偏多的市場住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足更多中低收入家庭的住房需求，也對抑制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用,。
