關于房地產的調控仍在繼續(xù),，但保利地產仍讓關注它的投資者感到其“霸氣十足”。
在完成了2010年銷售額超50%的增長后,，作為“激進派”的代表,，保利地產是否會放慢腳步？答案是否定的,。記者多方采訪得知,，“圈地”、“強銷”還將是保利地產2011年的“主旋律”,。
依靠雄厚的土地儲備和資金保障,，保利地產具備了強大的增長動力。而其盈利能力,，也將在未來股價的長期走勢中得以體現(xiàn),。
繼續(xù)囤地
保利地產無疑是2010年最兇猛的房企。
2011年1月11日,，保利地產公布了2010年的銷售業(yè)績：全年銷售額不僅同比增長超過50%,，而且大大超出公司年初定下的500億元銷售目標。
公告顯示,，在2010年1至12月,，保利地產實現(xiàn)簽約面積688.39萬平方米、簽約金額661.68億元，分別同比增長30.7%,、52.53%,。雖然不及萬科的千億成績輝煌，但已足以使公司坐穩(wěn)行業(yè)的第二把交椅,。
在銷售大幅增長的同時,，保利地產在土地上繼續(xù)保持激進的態(tài)勢。1月21日,，在上海舉行的一場土地拍賣會上,，保利地產以26.57億元的價格拿下了一宗當天成交總價最高的寶山區(qū)地塊，溢價156%,，折合樓面價13445元/平方米,。
據記者統(tǒng)計，2010年全年,，保利地產共新增項目47個,，新增建筑面積1786萬平方米，涉及總土地金額約558億元,，接近銷售額的8.5成,。其中僅在2010年最后一個月，保利地產就斥資103億元在北京,、廣州,、蘇州、紹興和長春等城市拿下8幅土地,。
而在其拿地兇猛的2009年,，也僅新增土地儲備1338萬平方米，地價款總計460億元,。保利地產的囤地規(guī)�,？梢娨话摺,！安粌H如此,，2011年保利的拿地規(guī)模還將在2010年的基礎上增加�,！币晃唤咏＠禺a高層的人士向《投資者報》透露,。
對于房地產企業(yè)而言，土地無疑是最為重要的資產,。在2010年的調控中,，行業(yè)龍頭公司的市場占有率穩(wěn)步提升，依仗的便是傲人的土地儲備,。在這一方面,，保利地產表現(xiàn)尤為突出,。
根據貝塔咨詢合伙人杜麗虹的一份報告顯示，保利地產上市至今的業(yè)績增長中,，81%的增長來自于結算面積的擴張,，13%來自于售價的上升，6%來自于毛利潤率的增長,。不難看出,，土地資產不斷擴大為保利地產提供了增長的動力。
而在未來,，保利地產的“重資產”成色仍將愈發(fā)濃厚,。數(shù)據顯示，保利地產2010年12月份新增6個項目合計建筑面積達156萬平方米,、總地價款103億元,、樓面地價6628元/平方米。公司購地支出環(huán)比大幅增長,，樓面地價更是創(chuàng)下近幾年新高,。
根據保利地產2010年中報顯示，公司擁有4530萬平方米的土地儲備和在建項目,，而加上2010年下半年已獲得的土地資源,，尚余開發(fā)和結算資源在5000萬平方米左右，足夠保利地產5年左右的開發(fā)結算量,。
此外,，保利地產的項目布局重心更偏向于二三線城市。預計在2011年以“調控”為主題的市場中,，二三線城市將成為樓市的有力增長點,。而豐富的土地資產，將有助于保利地產的市場占有率進一步提升,。
與此同時,，“持有型商業(yè)資產的增加,，將是保利地產未來發(fā)展的一大趨勢,。”保利地產證券事務代表黃海接受記者電話采訪時表示,，“盡管現(xiàn)階段持有商業(yè)地產的回報率,，一般低于住宅開發(fā)的回報率，但對于保利來說,，持有部分商業(yè)地產是必須的,，因為它能提供持續(xù)的現(xiàn)金流入�,！备鶕居媱�,，未來的3年內，保利地產預計將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%,。
圖謀“千億”
雖然近年來增長勢頭迅猛,，但今天的保利地產仍然將自己定位為“成長型企業(yè)”。2010年,，公司提出了“3~5年再造一個保利地產”的目標,。不過業(yè)界更關心的是，蓬勃發(fā)展的保利地產能否在今年取得萬科的千億“戰(zhàn)績”,。
政策調整下的市場波動時刻都在挑戰(zhàn)保利的規(guī)模性成長目標,。不過在西南證券分析師肖劍眼里，保利地產是最有希望邁入千億級銷售額房企中的一個,。
萬科公告顯示：萬科在2009年的銷售額為634億元,，2010年為1081.6億元，提前4年完成其千億目標,。而2010年緊隨萬科的保利地產銷售額恰巧也在600億元水平,，何況公司在2006年7月份整合后上市時，年銷售額僅有40億元,，其增長速度大大高于萬科,。因此保利地產2011年的業(yè)績被理所當然地寄予厚望。
實際上,，保利地產與萬科在運營模式上頗為相似：在拿地和銷售上采取“以銷定產”——參考存貨去化率來制定拿地計劃,。并以“當年拿地，當年開工,，次年銷售”的準則進行開發(fā)和銷售,。因此，2011年,，此前大量購地的保利地產銷售規(guī)模也將達到新高,。
根據中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云估算，保利地產2010年全年的新開工面積約為900萬平方米,。如果按照2010年9128元/平方米的銷售均價計算,，這部分銷售面積可至少實現(xiàn)800億元銷售額。一旦銷售均價上升,，或者2011年的新開工面積部分轉化為可售資源,，其銷售額達到千億也并非不可能。
由于樓市面臨調控壓力,，地產分析師更愿意用相對保守的30%作為銷售額增長速率,。民生證券就預計，保利地產2011年推盤量將增長40%,，銷售額將增長30%,，預計銷售額可達到800億元,。
而按照“3~5年再造一個保利地產”的計劃，公司2011~2012年的業(yè)績鎖定性較強,，各項指標年增長率最高不會超過30%,，即2011年銷售額約為800億~850億元。
盡管如此,，千億銷售額距離保利地產仍不遙遠,。公司在2009年和2010年新增權益建筑面積超2800萬平方米，將在接下來的兩年間集中釋放,。保利地產董秘辦一位工作人員預計：“2011年將超1000萬平方米開工量”,。因此，千億銷售額最遲在2012年內也將實現(xiàn),。
風險需控
當然,，投資者對于房地產板塊最大的顧慮在于市場的不確定性。政策波動必然會對房企業(yè)績產生影響,。不過對于保利地產而言,，堅持“不囤地、不捂盤,、不惜售”的快速周轉策略,，已經在調控政策頻出2010年政策頻出的市場環(huán)境下展現(xiàn)出競爭優(yōu)勢。而這也是其近年來高成長性的基礎,。
區(qū)域布局方面,，保利地產通過結構調整來降低調控風險。2009~2010年新增項目中,，公司在成都,、長春、中山等二三線城市占比明顯增加,，目前70%以上的土地儲備在一線城市以外,。
高盛高華證券研究報告認為，保利地產在非一線城市的土地儲備和凈資產價值占比分別達到了76%和54%,，高于61%和45%的同業(yè)均值,，預計這些區(qū)域的合同銷售表現(xiàn)將好于一線城市。
然而,，保利地產因快速擴張而產生的高凈負債率也令很多投資者擔憂,。不過截至2010年三季度,，保利地產的現(xiàn)金余額為人民幣137億元,，遠高于43億元的短期貸款以及第三季度新增加的72億元的長期借款。
在“最嚴厲的宏觀調控”的圍追堵截下,，開發(fā)壓力將考驗保利地產的資金鏈,。但高盛高華分析師卻認為,，在調控背景下房企融資渠道收緊，保利地產借款不斷增加反映出公司強大的融資能力,。