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農(nóng)歷虎年的最后幾天開發(fā)商們正經(jīng)歷著空前嚴(yán)厲的政策緊縮。繼“新國八條”和房產(chǎn)稅改革方案出臺之后,，周末又傳出消息說,，國有四大銀行可能全面取消首套房貸利率優(yōu)惠。
多數(shù)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為,，一系列調(diào)控政策的出臺將使大多數(shù)開發(fā)商原本就不十分寬裕的資金鏈面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),，未來一段時(shí)間內(nèi)部分熱點(diǎn)城市房價(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加,。
繼國務(wù)院常務(wù)會議26日公布“新國八條”全面調(diào)控房地產(chǎn)市場后，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)“靴子”也于27日正式落地,，一些城市的成交量應(yīng)聲跌落,。數(shù)據(jù)顯示，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)首日(28日),，一手商品房簽約套數(shù)571套,，與前一日網(wǎng)簽933套相比，成交套數(shù)環(huán)比下降約四成,。
就整個(gè)1月份而言,，雖然上海等地在調(diào)控政策出臺前后出現(xiàn)短暫的“恐慌性購房”，但據(jù)中國指數(shù)研究院30日公布的最新數(shù)據(jù),，其監(jiān)測的30個(gè)城市中,，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過20%,，長沙和包頭的跌幅更是超過了60%,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預(yù)測，在政策的疊加效應(yīng)之下,，未來一段時(shí)間樓市成交量會出現(xiàn)較大幅度下滑,，這將在很大程度上減緩開發(fā)商的資金回籠速度。此外,，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力,。
另有市場消息稱，在北京等熱點(diǎn)城市,，首套房貸利率優(yōu)惠可能被全面取消,。徐楓表示，這無疑讓多數(shù)開發(fā)商雪上加霜,，“尤其是中小型開發(fā)商的日子將很不好過,，相當(dāng)一部分公司目前已確定無法落實(shí)今年的計(jì)劃�,！�
事實(shí)上,，去年4月以來，房企面臨的信貸環(huán)境已逐步趨緊,，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大,。今年1月17日，銀監(jiān)會召開2011年工作會議再次強(qiáng)調(diào),，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。公開資料顯示,，去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限,，且授信額度與2009年相比明顯減少,。“這樣一個(gè)趨勢反映了2010年以來調(diào)控的政策導(dǎo)向,，即對開發(fā)商逐漸收緊各個(gè)資金源,。”徐楓說,。
中國指數(shù)研究院最近的一份報(bào)告顯示,，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元,，其中利用外資,、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢,。具體來看,，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%,，增速放緩14.7個(gè)百分點(diǎn),；利用外資796億元，增長66.0%,，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn),；包括定金、預(yù)收款,、個(gè)人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金32454億元,，增長15.9%，增速降低4.5個(gè)百分點(diǎn),。
不僅如此,，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。截至1月27日,，按申萬行業(yè)分類,，WIND統(tǒng)計(jì)顯示,，自去年4月中旬以來,，共計(jì)21家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募資431.76億元,，其中,，僅有ST東源、道博股份,、萬澤股份通過了證監(jiān)會批準(zhǔn),。招商地產(chǎn)、中天城投,、濱江集團(tuán)已宣布停止實(shí)施,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，在調(diào)控政策放寬之前，房地產(chǎn)企業(yè)恐怕很難再從有關(guān)主管部門獲批再融資,。
“在新一輪密集的調(diào)控政策高壓之下,，對一些房地產(chǎn)公司來說，去庫存,、保持現(xiàn)金流穩(wěn)健是基本命題,。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說,，部分房企業(yè)可能將隨之調(diào)整經(jīng)營策略,。
徐楓認(rèn)為，成交量的下滑將促使開發(fā)商加緊推盤,，甚至?xí)扇“ń祪r(jià)在內(nèi)的多種促銷手段維持成交量,，因此，房價(jià)下調(diào)的可能性進(jìn)一步增加,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭近日接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)預(yù)測,，2011年部分城市房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)，70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長,。
在拿地方面,，徐楓表示，重重緊縮政策對開發(fā)商的資金儲備規(guī)模提出了更高要求,，尤其在北京,、上海等熱點(diǎn)城市，相對優(yōu)質(zhì)的住宅地塊動輒就需要十幾億,、數(shù)十億的資金,，“這樣的形勢下，在一些熱點(diǎn)城市土地市場,，中小型開發(fā)商基本上就出局了,。”
開發(fā)商面臨的利空還不止如此,，徐楓提醒說,，今年還可能會有更細(xì)更嚴(yán)的調(diào)控政策，限購,、二套房首付比例,、貸款利率等方面仍有進(jìn)一步調(diào)整的空間。
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