一年以來,，香港特區(qū)政府頻頻“出拳”壓制堅挺的高房價,，但直到歲末之際,，特區(qū)政府才靠新推出的調控措施暫時占據(jù)上風。11月20日,，特區(qū)政府最新推出了系列新政，效果堪稱立竿見影,。香港的樓價雖未馬上出現(xiàn)明顯下跌,，但成交量已大幅下降，幅度甚至堪比1997年金融危機爆發(fā)時,。
此次特區(qū)政府調控樓市,，效果立顯，引發(fā)輿論一片驚嘆,。12月初,，國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表了名為《香港樓價是否漲得太快,？》的研究報告，利用量化的方式計算了今年香港樓市泡沫的規(guī)模,，認可特區(qū)政府“出招”的成效,，認為特區(qū)政府自2009年10月展開的一連串防止樓市泡沫的措施，有助收窄樓價和經濟基本面的差距,。
額外印花稅顯威力
11月20日,，特區(qū)財政司司長曾俊華宣布3項規(guī)管樓市措施，其中包括所有以個人或公司名義購入的單位,，在24個月內轉售交易時,，除要支付現(xiàn)有的從價印花稅，亦須繳付額外印花稅,，其中6個月內轉售同一個單位會被征相當于樓價15%稅率,，而在6至12個月期間的征收10%，至于12至24個月期間的征收5%,。這項額外印花稅政策被認為是最具現(xiàn)實效力的政策,。
政策推出后，面對新稅項,，二手房市場馬上回軟,，港媒大量報道了有關“撻訂”(買方放棄買房訂金，允許賣方另售他人),、零看房量和業(yè)主轉售為租的新聞,，不少港媒用“打擊樓價”來形容特區(qū)政府新政的威力。但一個星期后,，二手房市場開始回暖,，又有傳媒報道稱打擊樓價開始失效。其實,，從特區(qū)政府的政策指向目標分析,，新措施其實就是旨在打擊房地產炒賣，而不是特別針對樓價,。
此次新政推出前,，在美國經濟復蘇遙遙無期，零利率可能仍將持續(xù)的鼓舞下,，香港炒家“摸貨”尋求“即日鮮”獲利的消息時有所聞,。所謂“摸貨”，是指買家簽訂買賣合約后,，尚未正式成交就委托地產代理轉手出售,。由于炒風盛行，上午280萬港幣買進的房產,，下午就可能以300萬港幣轉手新買家,，當日即可獲利20萬港幣,。這種把房屋當股票炒的香港特色，導致香港當前二手房市場過熱,，中產階級,、專業(yè)人士、年輕夫妻買樓困難,，民怨紛起,。而特區(qū)政府的新措施其實就是直接打擊此類炒賣行為。
整個新措施的著眼點是購入房產后再出售的時間,，以額外印花稅的形式懲罰和“勸退”短期買賣,，使短炒行為不能獲利。以6個月內轉手的二手房為例,，現(xiàn)在的印花稅是4.5%,，再加上額外的15%印花稅，單是稅項就已經有20%,，再加上其他大約5%的交易費用(如律師費,、銀行收費、經紀傭金),，除非樓價在6個月內上升25%或以上,，否則炒家難以獲利。以上述“摸貨”,、“即日鮮”為例,，原本20萬港幣的獲利，由于15%的額外印花稅(45萬港幣),，反而要凈賠25萬港幣,。財政司長曾俊華更放言，絕不坐視泡沫形成而不管,，強調“必要時再出招”,。所以，自然沒人有興趣再去短炒,。
特區(qū)政府出手實屬迫不得已
數(shù)字顯示,，今年香港樓市前9個月樓價累計升幅達15%，前10個月成交量也增加17%,。其中，二手市場中小型住宅成交量增幅遠高于豪宅市場,，香港市民購屋負擔也從2008年第四季的32%飆升至今年第三季的42%,。
10月，由于在特首的新施政報告中缺乏打壓樓價的政策內容,，被市場認為特區(qū)政府對樓市已無計可施,。11月的住宅成交宗數(shù)較10月又大升38%,，終于迫使特區(qū)政府不得不痛下殺手。
另一方面,，根據(jù)差餉房地產估價署的最新樓價指數(shù),，去年10月價格與今年10月價格比較顯示，初次購房者可以買入的房產是所有住宅類型中的“升幅之王”,。
香港小市民,、剛參加工作不久的年輕人所能夠買得起的，一般都是使用面積40余平方米以下的小戶型,，價位就是在100萬港幣至300萬港幣之間,。數(shù)據(jù)顯示，牽涉廣大香港中下階層,、總價300萬港幣以下初次購房者的成交宗數(shù),，升溫狀況非常顯著。40平方米以下小戶型房產在10月與11月的成交量火速反彈五成以上,，被視為廣大香港中下階層對特首施政報告的不信任投票,。對于炒風蔓延至中低價樓，關乎普通市民階層初次購入的房產價格的瘋漲,，令特區(qū)政府感到憂心而不得不痛下殺手,。
明年樓價仍可能繼續(xù)升
雖然目前香港的樓市因特區(qū)政府的新政而明顯降溫，但是作為投資者卻并沒有看淡來年地產的走勢,。由目前公布的數(shù)據(jù)看來,，香港的樓價并沒有因11月20日的新規(guī)出臺而暴跌，目前下跌的僅僅是成交量,。
時至年終,，多家金融機構發(fā)表了對2011年香港樓市的看法：中信證券國際零售證券及業(yè)務發(fā)展董事林一鳴表示，鑒于港人希望持有房地產的傳統(tǒng)觀念,，加上超低息環(huán)境,、高收入階層的薪金暴升等因素刺激，相信香港樓市的需求不會減退,。瑞銀認為,，美國和香港的利率及債券息率出奇的低，本地銀行可以迅速重新建立杠桿以及因通脹引發(fā)的名義生產總值(GDP)高增長等因素,，都支持香港明年股市樓市進一步上揚,。預計香港樓價在美國寬松的貨幣政策下，到明年底之前仍有30%的上升空間,。只有摩根斯坦利發(fā)表對2011年悲觀的報告,，認為香港樓價已見頂，建議避免投資地產股,。
香港本地分析人士指出,，香港始終有不少投資者鐘情于房地產市場,，事實上，炒賣房地產已成為不少港人資產分配的一種手段,。在抗通脹及保值的大前提下,，只要持有房地產的成本保持目前這樣的低水平，且仍會有足夠租息,，只要這種局面不變,，香港樓價的抗跌能力就依然堅強。
對于有人不斷建議特區(qū)政府增加土地供應的措施,，有評論員指出,，目前香港幾家主要地產商的土地儲備加起來超過政府目前持有的土地儲備3倍還多。政府雖然可以增加土地供應,，卻沒有限定買地者起樓的期限,；發(fā)展商買了地可以繼續(xù)囤積。所以,，即使香港短期的土地供應不斷,，卻不一定出現(xiàn)中期的樓宇供應與需求漸趨平衡，所以樓價只會在高位運行,。
另外,，在美國量化寬松政策不變，甚至還要推出QE3的情況下,，只要美國不加息,，香港就難以加息。金融大環(huán)境不變,，作為自由市場標桿的香港難以遏制來自全球的熱錢繼續(xù)推高樓市,，特區(qū)政府現(xiàn)在只能是以時間換取空間，等待整體金融環(huán)境的變化,。
看來,，11月的新政雖然有效卻不可能是壓垮香港樓市的最后一根稻草，特區(qū)政府與樓市的拔河賽還要繼續(xù)持續(xù)下去,。