“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出,,令北京周邊地區(qū)發(fā)展面臨機遇,。河北香河縣作為“環(huán)首都經(jīng)濟圈”直接的利好區(qū)域,近年來頗受大型房企重視,。記者了解到,,除了近期萬科與五礦建設(shè)聯(lián)手打造的香河北京歡慶城外,,綠地、萬通等多家大型房企也已紛紛“殺進”香河,。然而,,部分業(yè)界專家卻對此番房企大舉進入香河圈地表示擔(dān)憂,分析人士提醒,,一要避免大面積拿地向“囤地”的演變,,二則要更加關(guān)注當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民生問題。
環(huán)首都經(jīng)濟圈概念利好香河
近日,,河北省舉行“環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃編制座談會”,,
標志著環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃編制工作正式啟動。河北省委常委,、常務(wù)副省長趙勇表示,,將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟圈的經(jīng)驗,,制訂總體規(guī)劃,、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)等,,預(yù)計將在明年1月底前完成,。
據(jù)悉,“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建設(shè)的總體思路,,是在鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi),,主要包括環(huán)繞北京的張家口、承德,、廊坊,、保定四個地級市,建設(shè)一個發(fā)展特區(qū),。同時,,他還透露,在
“環(huán)首都經(jīng)濟圈”規(guī)劃正式批準之前,,原則上河北省環(huán)北京13個縣市的新項目不再審批,,土地也不再供應(yīng),現(xiàn)有項目可以繼續(xù)進行,,但新項目要等新規(guī)劃出臺之后按照新規(guī)劃進行審批和布局,。
另外,,趙勇表示,未來1-2年內(nèi),,將通過高鐵,、輕軌、地鐵,、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè),將“環(huán)首都經(jīng)濟圈”建成名副其實的半小時經(jīng)濟圈,,即環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)任何地方,,都可在半小時內(nèi)達到北京城區(qū)。同時,,“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的規(guī)劃還將在經(jīng)濟圈內(nèi)地級市城市周邊10公里范圍內(nèi),,縣城周邊5公里范圍內(nèi),將進行大規(guī)模拆遷重建,,農(nóng)業(yè)人口將全部轉(zhuǎn)化為城市人口,,遷入城市社區(qū);而此范圍外農(nóng)村也將全部重新規(guī)劃,,建立中心村,,生活品質(zhì)亦將與城市看齊。
記者了解到,,除去近日“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念的提出,,事實上,近年來北京周邊地區(qū)交通,、生活等配套設(shè)施的建設(shè)和完善,,都在極大程度上提升了這些區(qū)域的居住和投資價值,并吸引了大批房企進駐,。以位居環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要戰(zhàn)略據(jù)點的河北省香河縣為例,,利好影響首當(dāng)其沖。據(jù)了解,,香河縣位于北京,、天津、唐山三大核心城市版圖的交界處,,區(qū)域除了是已開工建設(shè)的京唐高速鐵路出京的第一站外,,京沈高速、第二京津高速,、規(guī)劃中的大七環(huán),、涿密高速等多條高速路遍布周邊�,?焖龠B接北京的交通設(shè)施,,以及CBD東擴與通州新城建設(shè)等幾大利好因素的影響下,,香河縣近年來不斷發(fā)展,并成為了大型房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”,。
房企“殺”進香河圈地
日前,,位于香河縣的大型生態(tài)農(nóng)業(yè)城項目——北京歡慶城體驗館在京開幕。記者了解到,,這個由萬科聯(lián)手央企五礦建設(shè)在香河共同打造的大型社區(qū)項目,,與香河縣政府深度合作。遠期整體規(guī)劃達萬畝以上,,將按照地區(qū)新農(nóng)村整合發(fā)展的趨勢,,建設(shè)教育、醫(yī)療,、商業(yè)等生活配套等,。據(jù)萬科集團副總裁毛大慶介紹,該項目已定于明年1月開始預(yù)售,,一期產(chǎn)品為低密度150平方米至200平方米戶型,,未來還將開發(fā)聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品。
事實上,,北京歡慶城已不是香河縣的第一個住宅項目,,而萬科與五礦也早已不是第一個進駐這片區(qū)域的開發(fā)商了。據(jù)香河縣相關(guān)人士介紹,,目前香河區(qū)域已有30多家開發(fā)商進駐,。綠地、萬通等大型房企紛紛進入香河地區(qū),,開始大面積拿地,。
自去年7月份開始,萬通地產(chǎn)以4.8億元拿下香河縣4宗地塊,,合計面積達53萬平方米,。此外,據(jù)一位長期關(guān)注香河的地產(chǎn)界人士透露,,香河縣遠期規(guī)劃的投資額度已經(jīng)達到了千億元以上,。
盡管大面積的住宅土地供應(yīng),和眾多開發(fā)商承諾的即將投入建設(shè)的產(chǎn)業(yè),、生活配套設(shè)施,,看似對香河縣的未來發(fā)展提供了利好影響。但業(yè)界人士卻一針見血地指出,,大型房企在北京周邊如此大規(guī)模的圈地,,實則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示,,目前受各項政策因素的利好,,大型房企進駐香河的圈地意圖是十分明顯的,,隨著土地被瓜分,必然有用盡的一天,,開發(fā)商們應(yīng)該盡快將土地轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng),。“開發(fā)商動輒拿下50萬平方米以上的土地,,再分期開發(fā),,即使不是故意囤地,也容易導(dǎo)致與囤地一樣的結(jié)果,�,!辈芙ê�(dān)心道,這樣下去,,看似推動了香河區(qū)域的城市化進程,但其實一是對資源的浪費,,二更不利于人氣的聚集,。
然而,對于圈地這個說法,,房企似乎并不以為然,。毛大慶對記者表示:“去香河開發(fā)怎么能算是圈地呢?”他對記者表示,,現(xiàn)在政府都在提“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的概念,,在香河開發(fā)房地產(chǎn)項目是政府提倡的事,不能算是圈地,,也更不是囤地,。
對此,當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸繉τ浾呓榻B,,萬科此次打造的項目遠期規(guī)劃達萬畝以上,。他抱怨道,萬科拿這么大面積的住宅性質(zhì)為主的用地,,如果全部開發(fā)成中小戶型剛需產(chǎn)品,,不僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用窬幼⌒枨螅能吸引北京剛需置業(yè)者進駐,,但該項目卻偏偏以低密度聯(lián)排雙拼別墅等產(chǎn)品為主打,。他說:“萬科和五礦拿地樓面價每平方米或還不足千元,現(xiàn)在卻要當(dāng)成別墅產(chǎn)品銷售,,就算做了這些那些配套,,利潤還是高得很�,!�
面對房企遮遮掩掩不愿提圈地的態(tài)度,,上述關(guān)注香河樓市的業(yè)界人士表示,,開發(fā)商肯定都不愿承認圈地,因為大肆圈地肯定是與利潤相關(guān)的,。他表示,,據(jù)其所知,眾多進駐香河的開發(fā)商,,幾乎都是與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議拿地,,部分項目的樓面價甚至每平方米僅幾百元,而現(xiàn)在香河在售項目平均售價在5000元-8000元/平方米之間,,“去香河開發(fā)的利潤有多大,,可想而知�,!�
廊坊市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員也告知記者,,自去年起,香河的房價就已經(jīng)開始有上漲的趨勢,�,!扒皟赡晗愫拥姆績r還在3000元/平方米左右,但大的開發(fā)商一來,,這里的房價馬上就漲上去了,,現(xiàn)在的趨勢是,大開發(fā)商來得越多,,房價漲得越快,。”他告訴記者,,目前香河大部分項目均價都在6000元/平方米左右,,一旦開發(fā)商囤地2-3年,香河房價上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的,。
警惕“土地財政”傷及農(nóng)民利益
記者了解到,,近年來,隨著京郊及京周邊地區(qū)吸引了越來越多開發(fā)商進駐,,農(nóng)村建設(shè)用地及拆遷問題,,一直成為政府相關(guān)部門關(guān)注焦點。國務(wù)院常務(wù)會議曾提到,,少數(shù)地方片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標,,部分地方違背農(nóng)民意愿強拆強建,侵害農(nóng)民利益,,并要求規(guī)范農(nóng)村拆遷補償問題,。對此,曹建海認為,,現(xiàn)在京郊及周邊地區(qū)開發(fā),,基本上是開發(fā)商與地方政府協(xié)議拿地或者聯(lián)合開發(fā),,在占用農(nóng)村耕地、農(nóng)民拆遷補償問題上,,問題比較多,。他透露,大部分類似區(qū)域的開發(fā),,都涉及土地財政問題,,但由于過于敏感,又缺乏嚴格監(jiān)管,,因此,,一直沒有受到太多關(guān)注。
一位正在香河開發(fā)的不愿具名的房企負責(zé)人告訴記者,,以香河為例,,其實目前香河新增的建設(shè)用地指標不是很多,大部分開發(fā)商進來開發(fā),,都是采取先與地方政府簽訂一個類似“新農(nóng)村建設(shè)”的合作協(xié)議的方法,,然后開發(fā)商出錢對農(nóng)民的宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地進行整理,。同時,該負責(zé)人還透露,,據(jù)其所知,,土地出讓的收入已經(jīng)占據(jù)了當(dāng)?shù)刎斦杖胂喈?dāng)大的比例。
據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道,,截至9月10日,,香河縣全年財政收入累計完成101805萬元,突破10億元大關(guān),,占市下達任務(wù)的101.8%,,同比增長71.7%,提前112天完成了全年收入任務(wù),。其中,,土地收入占據(jù)了重要比重。
另外,,據(jù)記者了解,,在拆遷補償問題上,雖然以往各個項目的開發(fā),,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民都可以拿到相應(yīng)補償,;毛大慶也公開表示,將在拆除農(nóng)民宅基地,,置換農(nóng)民住上居民樓后,,再利用騰挪出來的土地指標進行項目開發(fā),,但據(jù)一些香河居民介紹,當(dāng)?shù)囟鄶?shù)拆遷補償?shù)拇胧�,,還是很令人難以接受的,。對此,記者曾多方試圖聯(lián)系香河縣政府國土局,,均未得到回應(yīng),。
曹建海對此表示,據(jù)其了解,,房企進入香河開發(fā),,在與政府簽訂協(xié)議后,基本上政府提供的都是一手土地,,后期開發(fā)利潤極高,。他還直言不諱地指出,無論是香河還是其他地區(qū),,政府引進房地產(chǎn)業(yè)的最大誘因,,就在于利潤�,!氨M管多數(shù)房企承諾將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)更多生活配套設(shè)施,,并結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展,建設(shè)可以融入當(dāng)?shù)厝松詈蜕a(chǎn)方式的項目,,但房地產(chǎn)業(yè)永遠不能與其他項目引資一樣,,食品業(yè)、金融業(yè),、科技業(yè)這些產(chǎn)業(yè)才是能夠直接拉動地區(qū)經(jīng)濟增長,,為地區(qū)帶來更多就業(yè)機會的項目。大房地產(chǎn)業(yè)的進駐,,往往最直接的就是推高一個地區(qū)的房價,。”曹建海認為,。
“現(xiàn)在地區(qū)發(fā)展的問題就是,,土地被開發(fā)商拿走了,如果每個項目都馬上進入開發(fā)階段,,形成有效供應(yīng),,也可以發(fā)揮其價值,就怕部分開發(fā)商在圈地后,,坐等地價上漲,,無形中推高地區(qū)房價。另外,因為只有建設(shè)成低密度中小住宅,,把北京人吸引過來入住,,才能保證地區(qū)人氣旺盛,當(dāng)?shù)乩习傩崭緹o從消化這些住房供應(yīng)。屆時,,恐怕香河會變成另一個‘空城’,。”上述房企負責(zé)人擔(dān)憂道,。
萬科五礦天價搶得 北京海淀兩地塊
萬科“不拿地王”遭質(zhì)疑
記者獲悉,,近日,萬科聯(lián)手五礦建設(shè)以52.27億元的高價,,拿下了位于海淀區(qū)西北旺唐家?guī)X地區(qū)的兩宗居住性質(zhì)用地,。兩宗用地的成交價格分別為37.44億元和14.83億元,樓面地價分別為19998元/平方米及19997元/平方米,,創(chuàng)下了新政后北京土地成交價最高紀錄,。
記者獲悉,這兩宗地均于11月15日開標,,其中,,僅26.21億元的海淀區(qū)西北旺北C1地塊居住性質(zhì)用地招標時,就吸引了12家開發(fā)商投標,,萬科與五礦建設(shè)的聯(lián)合體報出了37.44億元的高價,,折合樓面地價19998元/平方米。而底價為10.4億元的海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)中心C3地塊居住,、托幼及中學(xué)用地,,則由京投置地、鑫泰房地產(chǎn)聯(lián)合體報出了最高價15.144億元,。但由于該兩宗地塊按照綜合評標的制度出讓,,現(xiàn)場并未公布最終招標結(jié)果,。昨日,,記者從北京市土地整理儲備中心獲悉,萬科與五礦建設(shè)聯(lián)合體拿下了西北旺區(qū)域的兩宗地塊,,樓面地價均接近2萬元/平方米,。
特別值得注意的是,先不論這兩宗地塊創(chuàng)下了新政后土地成交價的最高紀錄,,僅從2萬元/平方米的樓面地價來看,,中原地產(chǎn)華北區(qū)域某負責(zé)人認為,這樣的樓面地價與周邊均價每平方米兩萬多元的二手房價相比,,“面粉”接近“面包”價,。
一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)公司高管向記者表示,萬科此舉,和萬科董事長王石先前公開表示的“萬科絕不拿地王”的說法嚴重相悖,,在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的敏感和關(guān)鍵期,,對萬科的做法表示質(zhì)疑。為此,,記者致電萬科副總裁毛大慶,,當(dāng)提及剛剛成交的兩宗地塊時,他立刻以不方便接受采訪為由掛斷了電話,。