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獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠與鳳凰衛(wèi)視財經(jīng)主持人曾靜漪攜新書《謝國忠的忠告》與讀者見面,，就房產(chǎn)泡沫,、人民幣匯率,、大學(xué)生就業(yè)等多個當(dāng)下經(jīng)濟熱點展開精彩對話,。
《謝國忠的忠告》一書由鳳凰衛(wèi)視知名財經(jīng)主持人曾瀞漪與謝國忠的對話組成，對中國樓市,、股市如何擠除泡沫,、政府在市場中如何定位、怎樣做一個理性投資者,、中國經(jīng)濟如何轉(zhuǎn)型、全球化時代中國怎樣維護自己的利益,、沖擊全球的金融風(fēng)暴給中國提供了什么教訓(xùn)等焦點問題,，作出了獨到的分析，同時提出了大量極具沖擊力的政策建議。
問：請問人民幣兌美元匯率,，屢創(chuàng)新高,，未來將會怎么樣？
謝國忠：中國的匯率市場累計12個月有一定的交易量的市場,，12個月到六點五幾,，最近一段時間差不多是這個水平。當(dāng)然,，如果美國政府愿意跟中國政府談一個協(xié)議,，漲多少，以后就沒有壓力了,。但是現(xiàn)在可能性不是很大,，美國要求中國至少漲兩成以上，幅度非常高,。中國政府不會接受這樣的要求的,。我們看到人民幣像市場預(yù)期這樣，這是第一,。第二,，兩國之間的摩擦?xí)恢毖永m(xù)下去。
問：今年出臺了很多嚴(yán)格的針對房地產(chǎn)方面的政策,，您覺得最嚴(yán)厲的政策已經(jīng)出臺了嗎,？我的意思是說接下來還有更嚴(yán)厲的政策出臺嗎？
謝國忠：最重要的是加息,。中國現(xiàn)在加息很大,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后通脹的趨勢。中國通過一些手段來控制一些物價,。國家加息是不可避免的,，在政府沒有加息的情況下，金融機構(gòu)自己在加息,。我們看到很多的產(chǎn)品利息大幅超過央行的政策,。銀行中有存款的短缺。貨幣的價格利息是不對的,。市場失衡的情況越來越嚴(yán)重,，必須要加息，不加息無法壓制,。
房地產(chǎn)主要的一些政策比較管用的是貨幣的增長控制,，今年18%，今年GDP預(yù)測增長20%,，貨幣相對收緊,，而且這個趨勢不會改變,。在這種情況下，房地產(chǎn)創(chuàng)新高可能性非常小,。如果創(chuàng)新高,，貨幣供應(yīng)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP，像去年,。受貨幣緊縮政策影響,，創(chuàng)新高不可能。但是二線城市有可能,，盤子小,，會通過貨幣的重新分配。房價回落要取決于預(yù)期變化,。對樓市的預(yù)期還是非�,；鸨模以谏虾Ｓ幸粋�理財?shù)难杏憰�,，下面人不開心,，說沒地了怎么會掉呢？不能想象后果怎么樣,。在泡沫當(dāng)中人都是朝自己想發(fā)展的方向想,，大多都這么想，承認(rèn)是泡沫,，但是不能爆,，爆太嚴(yán)重，政府不會接受,。價格會掉,，不好后果都有一個解釋不可能出現(xiàn)。
跟過去美國房地產(chǎn)一樣,，過去五六十年沒有一年是掉的,。為什么房價從來沒有掉過？問題是過去沒掉過,，不代表將來沒,。我覺得房地產(chǎn)的問題是這么多人相信這個情況，房地產(chǎn)不會掉,，只有等到大家的心態(tài),。房價一直不漲，貨幣不夠,，等放棄的時候房價會大幅下降,。原來持有房地產(chǎn)的回報，賺錢通過漲價賺錢,。有一天突然覺得漲價不可能,，收租回報,，至少超過5%的回報率,。這樣房地產(chǎn)會下降,。從來沒有一個房地產(chǎn)會掉一半，為什么美國房地產(chǎn)還會掉,？掉了一半的時候,，政府救，大家覺得政府的力量擋住了,。過了一段時間政府沒救好,，又可以掉一半。各個地方都可以看到這個情況,。
曾瀞漪：我記得在這本書上大家探討股市和房市的時候,，大家一旦聽到下跌的時候不太開心，我跟謝國忠聊有很深的疑問,。大家對股市漲跌心態(tài)沒有前面的瘋狂了,。我記得在06、07年股市漲很瘋,，我問他為什么會這樣,，股市跌到1800點，中國人受到教訓(xùn),，有痛的感覺,。買股票緊一些。中國在房地產(chǎn)沒有痛過,，不知道痛什么時候來,，知道痛的時候才知道對還是錯的，我們拭目以待,。下面我們請深圳晶報的朋友,。
問：您說房價還有泡沫，預(yù)測有下跌,。我之前看您的新聞?wù)f房價跌到兩個月工資買一平米,。您覺得在深圳這個地方房價跌到什么樣的水平。到什么樣的程度才是可以接受的,，也是可以見底的,？
謝國忠：房地產(chǎn)搞的很難受，房租回報率7%-8%,，掉到7%-8%,。買房子還是租房子，無所謂,。不像香港,。香港為什么房地產(chǎn)會調(diào)那么快,。因為利息自己無法控制。利息上去之后,，房地產(chǎn)掉一半才花了一年的時間掉一半,。這一半的基礎(chǔ)上又掉了一半，花了三年多的時間,。從99年的下半年到2000年回升,，又下降，最終底是03年5月份,。03年5月份最高點是07年7月份,。調(diào)整很快的。美國是06年下跌,，一年掉了不到10%就快速下滑,，滑了20%，又停下來,，現(xiàn)在又下滑,。房地產(chǎn)調(diào)整有可能很多年，像日本這樣極端的例子,，調(diào)整了二十年,，每年掉一點。美國花了4年時間掉了30%多,。中國的調(diào)整有可能也會是四年的時間,。
現(xiàn)在無法調(diào)，大家都覺得一定會漲,，像中國房地產(chǎn)浙江人的力量很大,。不會掉的，掉下來之后經(jīng)濟會有嚴(yán)重的后果,，從后果開始想為什么這個東西不會出現(xiàn),。為什么？出現(xiàn)以后后果很嚴(yán)重,，是這樣考慮問題的,。
從市場這邊，手里持有很多,，不愿意賣,。從開發(fā)商這邊，借了那么多錢,，覺得現(xiàn)在不缺錢,，要在等等漲價。現(xiàn)在一線城市的銷售是這幾年平均的一半,。跟六月份相比漲了一倍,，跟平均水平相比很低的,。
房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字不準(zhǔn)，因為是新房,，一年以后兩年以后交貨的,。在上海講，最高點350萬平方米,，平均2萬平米,，今年5月份30多萬平方米,，是高點的10%�,，F(xiàn)在回到近100萬，也是平均的一半,。今天的水平來說,，開發(fā)商資金不是很大，是缺錢的,。如果在境外發(fā)債,，還是缺錢的。等到有一天,，必須要回籠資金和降價,，降到10%-15%，量又來了,，平穩(wěn)一點時間,，到了第二年有比較大的調(diào)整。為什么,？人民幣升值的預(yù)期也沒了,。大家都認(rèn)為是一邊倒，短期是自我實現(xiàn)的,，一邊倒最終都會恢復(fù),。
一邊倒的市場都是神話。有人寫中國的貨幣比美國大,，早就大,。是全世界加起來的組合。說人民幣一定要漲,，汽車產(chǎn)能多了汽車會降,，香蕉多了價格也降，為什么人民幣漲那么多,，還要升值,？中國的貶值預(yù)期從98年開始，房地產(chǎn)就跨了,。很多人說房地產(chǎn)沒吃過苦,，上一波老百姓沒卷入,，是開發(fā)商和海外來的人，買給國內(nèi)的親戚朋友的,，這些人被卷入了,。上海的房價從97年到01年掉了2/3。都說上海房價高,，確實高,。很多人不記得這個痛苦，因為當(dāng)時沒有中產(chǎn)階級,，老百姓沒有房地產(chǎn)市場的力量,。公司很多都是有國企的，現(xiàn)在很多公司消失了,。像萬科,，深圳一些公司，海南一些公司還記得,。
人民幣貶值短期內(nèi)出現(xiàn)可能性是零,，但是兩年以內(nèi)可能。大家都說不會,，轉(zhuǎn)過來可以實現(xiàn)的,。利息很高的時候房子一定是便宜的，美國現(xiàn)在一定是便宜的,。但是,，便宜的房子還在跌。
問：針對您說的房價問題,，現(xiàn)在中國政府各地出現(xiàn)了限購令,，不知道怎么看待？是一種行政的手段干預(yù)市場,。老百姓買房是個人,，是非市場的手段來做。您剛才提到了人民幣升值的問題,，至少國內(nèi)媒體報道的是美國強硬要求升值,。您說未來會出現(xiàn)貶值的預(yù)期，為什么現(xiàn)在升值未來要求貶值呢,？如果貶值美國態(tài)度怎么樣,？
謝國忠：首先，房地產(chǎn)沒有完全市場化,，土地在政府手里,，開發(fā)商的毛利率是20%-30%，等于只有一個開發(fā)商，是中國政府,，不可能完全是市場,。這種情況下，行政手段也是可以理解的,。最重要的是最好市場化,，市場化要大多數(shù)人買得起。市場經(jīng)濟的核心是60%的人買得起,。中國第一次出現(xiàn)了白領(lǐng)靠自己的努力買不起房子,。把所有人的努力貶掉。這完全是政府的行為,。
第二個問題,，美國有沒有陰謀，今天逼你升值,，明天逼你貶值,，外國人沒有那么復(fù)雜，沒有三國演義這本書,。不像中國的領(lǐng)導(dǎo)十年換一次，換下來人還是原來在里面的,。美國是過兩年就選掉了,。要升值的時候是因為急了，就業(yè)不足,。過兩年通脹起來的時候,，老百姓覺得通脹來了，就加息了,，加息的時候就回流,，就出現(xiàn)了貶值的壓力。朝前看是貨幣政策過于寬松,，循環(huán),。
問：您對于現(xiàn)在想購房者的忠告還是鼓勵他們觀望？我是做閱讀方面的,，像財經(jīng)這一類,，面對普遍讀者來說，他們感受里沒有那么強,。剛翻了一下書,，是曾女士和您一些對話的整理，既然節(jié)目已經(jīng)出了,，書跟節(jié)目有什么不同,？設(shè)計的書，房價和通貨膨脹話題會很暢銷。但是過一兩年是不是已經(jīng)過時,，這本書是不是快餐的產(chǎn)物,？
謝國忠：我覺得今天是可以租房，不是買房,。租房是2%-3%,，房子的貶值也是這個，沒有投資的價值,，等于是免費的,。相對來說，租房現(xiàn)在是比較核算的,。一般來說,，買房房租回報率5%以上才合適。2%買房子,，是因為你認(rèn)為房子會漲,，我個人認(rèn)為現(xiàn)在房價不會漲。小的二線城市可能會,，大的城市中,，在貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應(yīng)量上升速度下降的情況下,，再要創(chuàng)新高可能性小,。
曾瀞漪：這本書雖然是過去幾年我們之間對話的集結(jié)。我跟謝國忠聊當(dāng)中,，可以了解這幾年中國發(fā)展哪個時代什么問題,。時間過的很快，變化很大,，整理時發(fā)現(xiàn)很多都忘記了,。我相信大家已經(jīng)忘記當(dāng)時股市瘋狂導(dǎo)致出現(xiàn)沮喪的情況。我整理這本書的時候,，驚訝的發(fā)現(xiàn)談到這么多跟股市有關(guān)的,。這樣的過程中間很多人沒有吸取教訓(xùn)。房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn),。一個經(jīng)濟學(xué)家,，當(dāng)人們在看到分析和預(yù)測的時候，只是關(guān)心謝國忠是不是談了浙江的土地,，或者說股市應(yīng)該在2500點以上,，只是在意數(shù)字，沒有清楚的記得在訪談過程中為什么沒有出現(xiàn)這個問題,，思緒,、邏輯是什么？可以了解一個事情分析的背后不是數(shù)字，是邏輯和思考方式,。對于很多年輕朋友來說,，又或者是目前接收到的反饋，一些投資者來看,，很多人看到半夜都不睡覺,。會關(guān)注中國最有良心的經(jīng)濟學(xué)家怎么思索經(jīng)濟未來的問題。
問：謝老師在財經(jīng)專欄以財經(jīng)專家出現(xiàn),。出了書是面對更多的讀者,，以前讀者有自己的獨立判斷，現(xiàn)在一出來《謝國忠的忠告》,，下面是事關(guān)每個人的前途,，很誘人。萬一您的判斷是錯的,，對大家的影響很多,。出這本書是處于什么目的？我看到稿酬是捐給慈善,。您的判斷如果錯誤可能會導(dǎo)致出現(xiàn)一些后果,。
謝國忠：我是不喜歡出書的，中國的書特別多我覺得沒有什么價值,，不喜歡出書,。后來想想也沒什么壞事。很多朋友說,，很多文章放在一起看看挺好的。這和過去一樣,，是過去的訪談書面記錄,。我覺得出出來挺好的，有新的人看這些東西,。至于會不會誤導(dǎo),。07年的時候我說中國股市進入泡沫可能會漲一倍，事后崩盤,，要玩要知道是泡沫,。一般的老百姓說到底是漲還是跌，被誤解的可能性會多,。這本書中反復(fù)強調(diào)房地產(chǎn),，08年我就跳出來說不應(yīng)該買，現(xiàn)在才有把握了,。07年說股市要掉,，8月份說11月份會掉，對一個泡沫的判斷，泡沫是動物性,，要全放出來才倒過來,。原來我也以為房地產(chǎn)會再漲一波，讓動物性放出來,。政府覺得再玩下去會玩出事,，政府覺得不能玩了。這是政治和宏觀的環(huán)境和人的心態(tài),，三者結(jié)合起來出現(xiàn)了這樣的情況,。這個想法也不會出大事。對投資者反復(fù)強調(diào),，自己不懂的不要買,。不要買東西按照別人的推薦，至少看看周邊人是不是都買了,，別人都買了,，就別買。記住這個原則,，至少不會虧錢,，還有賺錢的機會。
曾瀞漪：這本書不止是關(guān)注的房價還是炒的股價,。還有中國對外發(fā)展的戰(zhàn)略,，包括原材料價值。我記得很深刻的要（BT和力和力拓）合并的時候,，謝國忠知道這個消息馬上打電話如果說將來合并的話,，對中國的鐵礦影響非常大。當(dāng)時馬上提醒中國政府,，當(dāng)時中國主權(quán)基金剛剛成立,，無論用多少錢都要中斷。關(guān)注中國和中國對外的發(fā)展,，這本書值得大家讀一讀,。
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