|
“大家又開始聞到錢的味道了,。”昨天上海市松江區(qū)廣富林單價新地王誕生后,，一位開發(fā)商高層說道,。
新政后沉寂了近3個月的上海土地交易市場，昨日又迎來一場央企,、港資和民營企業(yè)的奪地大戰(zhàn),。今年第56號土地公告中推出的松江廣富林2－5號地塊，在一輪激烈“暗戰(zhàn)”之后,，被合生創(chuàng)展集團(00754.HK)旗下上海合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.46億元價格收入囊中,，折合樓面地價約1.65萬元/平方米，溢價達(dá)131%,。
8月以來,，房地產(chǎn)市場不僅沒有出現(xiàn)開發(fā)商降價潮，在全國不少城市,，樓市成交量和成交均價反而紛紛出現(xiàn)反彈,。是剛需在壓抑多月后集中釋放,，還是投資者重返市場？樓市回暖的趨勢是否已經(jīng)確立,？價格反彈會不會招來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,？
土地市場再度活躍
昨天下午，出讓面積9.4476萬平方米的廣富林2-5號地塊正式開標(biāo),。作為容積率為0.8的低密度住宅用地,，該幅地塊起始價為5.4億元，共有10家企業(yè)申請競買,。截至開標(biāo)前,，網(wǎng)上已有4輪報價，價格為9.8億元,。
最終,，到場的9家競買企業(yè)中，九龍倉(00004.HK),、招商地產(chǎn)(000024.SZ)和合生創(chuàng)展3家企業(yè)表示愿意進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),，并在一輪激烈的“暗標(biāo)”后被合生創(chuàng)展摘牌。其1.65萬元/平方米的成交樓面地價,，刷新了松江住宅用地的單價紀(jì)錄,。
今年2月26日，在十余家開發(fā)商的激烈爭奪下,，2009年第109號土地出讓公告中推出的松江區(qū)廣富林2－4號地塊以16378元／平方米的高樓板價摘牌,，一舉成為當(dāng)時松江的單價地王,。
此外,，當(dāng)天開標(biāo)的另一幅規(guī)劃容積率為1.0的住宅用地——祥和路2號地塊也以“面包價”成交。該地塊被晉程控股以9.92億元收入囊中,，折合樓面地價約12165元/平方米,。而在新鮮出爐的8月上海住宅成交面積排行榜中，祥和路地塊附近,，綠地薔薇九里公寓成交的247套房源其成交均價也只有12515元/平方米,。
“一直以來，上海供應(yīng)的住宅用地都不多,，物以稀為貴嘛,。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商管理層告訴記者,，開發(fā)商本就對土地這個生產(chǎn)資料趨之若鶩,，而最近住宅成交量大幅上漲，更在一定程度上刺激開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/P>
投資客歸來,？
在新國十條出臺4個半月后,，樓市成交量又開始回歸上升通道,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴記者，目前,，從京,、滬、深三個典型的一線城市8月份市場表現(xiàn)來看,，樓市成交量無一例外地有不同程度的上揚,，尤其是上海和深圳兩地。
佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，2010年8月,，上海市商品住宅成交面積為73萬平方米，環(huán)比7月增加了69.77%,，已十分接近新政前3月份全市80萬平方米的商品住宅成交面積,。
隨著交易量的放大，成交均價也在反彈,。根據(jù)佑威的數(shù)據(jù),，8月上海商品住宅成交均價為21156元/平方米，環(huán)比7月上漲了9.54%,。
聞到錢味兒的除了開發(fā)商,，還有投資客。記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)方面獲得的消息顯示,，雖近期房貸政策陸續(xù)收緊,，但仍有少數(shù)投資客入市投石問路。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐上南齊河分行經(jīng)理楊樺介紹,，目前板塊成交房源中,，有不足一成為投資客所購買�,！半S著近期CPI走高及市場通脹預(yù)期強烈,，這類買家將存款提出、投資房產(chǎn),，以實現(xiàn)保值增值,；且他們看中的房源，因總價均較小,，可全款支付,，不用涉及貸款�,！睏顦灞硎�,。
其實，就算要涉及貸款，購房者也有妙招,。記者從知名個貸中介凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司處獲悉,，由于目前二套房貸款利率上浮達(dá)20%，因此不少“被二套”的購房者開始選擇抵押貸款,�,！暗盅嘿J款屬于消費貸款，房齡較新的可以貸到評估價的五至六成,，采用基準(zhǔn)利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)放貸,。用這種方式購買第二套房，會比二套房貸的負(fù)擔(dān)輕一些,�,！�
或招更嚴(yán)厲措施
無疑，樓市已經(jīng)到了一個十分敏感的關(guān)口,。在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之際,，房地產(chǎn)市場是否會迎來新一輪的量價齊升？
漢宇地產(chǎn)方面認(rèn)為,，在調(diào)控政策尚未放松的情況下,，樓市依然出現(xiàn)了比較明顯的回暖，二手房市場議價空間收窄甚至消失,，若無明確政策出臺,，未來幾個月將迎來“金九銀十”樓市供需兩旺的景象。
仲量聯(lián)行上海研究部副董事周志鋒則認(rèn)為,，由于現(xiàn)金流越來越緊張,，將有更多開發(fā)商采取降價策略。他預(yù)計可能出現(xiàn)的價格調(diào)整幅度將會在15%到20%之間,。
“在這樣價格調(diào)整幅度的吸引下,，伴隨著9月、10月傳統(tǒng)銷售旺季的到來,，購房者尤其是首次購房者將有望逐步重新入市,，從而推動成交量的穩(wěn)步反彈,。而成交量的逐步上升將會對價格形成有效的底部支撐,，從而減小價格進(jìn)一步下跌的可能性�,！敝苤句h表示,。
事實上，開發(fā)商未必樂見在這個敏感時刻出現(xiàn)量價齊升行情,。開發(fā)商任志強在此前曾表示,，若開發(fā)商硬頂著不降價，不采取任何舉措,，有關(guān)部門恐怕會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施,。
中房信分析師薛建雄也認(rèn)為,，一旦成交量和房價在9、10月出現(xiàn)較大幅度反彈,，那可能會引發(fā)新的,、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，“這其中,，房產(chǎn)稅將是預(yù)期中影響最大的政策,，而且可以根據(jù)稅率來對市場進(jìn)行有效調(diào)節(jié)�,！�
《人民日報》昨日刊發(fā)評論呼吁,，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已到關(guān)鍵時期，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖,，并根據(jù)市場形勢變化及時進(jìn)行政策微調(diào),。如果調(diào)控長時間不能見效，應(yīng)當(dāng)適時出臺進(jìn)一步的措施,。文章還建議,，對依舊“房價過高、上漲過快,、調(diào)控不力”的城市,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行曝光和問責(zé)。
|