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由于房地產(chǎn)價(jià)格走勢牽涉到目前炙熱的公眾情緒,，因此本文擬展開分析地方融資平臺負(fù)債和房價(jià)的關(guān)系,。未來一段時(shí)間內(nèi),，房價(jià)走勢如何,？這無疑是一個(gè)眾說紛紜的話題,。坦率的說,，在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的政策角力下,，任何言之鑿鑿的論斷都是可疑的,，房地產(chǎn)市場像是一鍋越燒越焦的堅(jiān)硬稀粥,，除了它本應(yīng)有的面貌之外,，它什么都像,。
政治高層，民意,，開發(fā)商和地方政府目前是房價(jià)走勢的幾個(gè)關(guān)鍵變量,。
在房地產(chǎn)市場中，地方政府其實(shí)才是真正的悶聲發(fā)大財(cái)?shù)闹�,。長期以來,，土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入占據(jù)了地方財(cái)政的半壁江山。為了應(yīng)對金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退,，在中央政府默許和鼓勵(lì)下,，地方政府大肆融資和投資，一手造就了地方融資平臺債務(wù)這顆定時(shí)炸彈,。如今,，為了拆解這顆定時(shí)炸彈，逃避懲罰,，同時(shí)為了保證G
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P增長率,，地方政府需要通過不斷的賣地來維持或增加財(cái)政收入，來充實(shí)地方融資平臺的資產(chǎn),。事實(shí)上,，從大部分地方融資平臺還款安排來看，很多是以土地資產(chǎn)作為抵押貸款的,，其債務(wù)清償取決于土地價(jià)值,。
但是根據(jù)國土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2010年全國住宅用地供應(yīng)同比增加約140%,，但是在不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施的陰影下,，市場開始快速冷凍。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,，2010年上半年,，全國103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米，僅完成了全年計(jì)劃的11%,。截至6月份,，北京僅完成2010全年度土地供應(yīng)計(jì)劃中住宅供地量的16.4%，廣州完成計(jì)劃的6%,，上海完成了計(jì)劃的38%,，深圳完成了計(jì)劃的14%。從這些有代表性的城市的土地出讓狀況,，可以看出土地市場是如何蕭條,，地方政府的財(cái)政壓力前所未有。
在當(dāng)下的政治架構(gòu)下，地方政府擁有的能量遠(yuǎn)非民意和開發(fā)商能相提并論,。既然經(jīng)驗(yàn)告訴他們,，只有房價(jià)不斷上漲的預(yù)期的存在，才能有效激活房地產(chǎn)成交,，才能快速消化土地市場,，才能緩解財(cái)政壓力，因此想方設(shè)法托市,，維系房價(jià)上漲趨勢,，才是他們真正的關(guān)注焦點(diǎn)，因此對政治高層要求的強(qiáng)化保障性住房建設(shè)陽奉陰違,，對個(gè)別降價(jià)的開發(fā)商進(jìn)行懲罰,，等等措施不一而足。要準(zhǔn)確的描述地方政府對房地產(chǎn)市場的操控超出了本文的需要,，但是結(jié)論是簡單的,，那就是因?yàn)榈胤截?cái)政收入的原因，因?yàn)榈胤饺谫Y平臺負(fù)債的需要,，地方政府有意無意的合謀,，維持了房價(jià)上漲的趨勢，消解了中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策努力,。當(dāng)然,，房價(jià)上漲趨勢本身可能倒逼高層出臺更激烈的打壓政策，從而使得局勢更為迷離,。而地方政府不斷推出土地的意圖,，長期下去，也必然意味著供應(yīng)增加,，形成價(jià)格下行壓力,。
在中短期之內(nèi)，還是無法斷言房價(jià)是漲是跌,。目前可以斷言的是,，土地市場和房價(jià)將繼續(xù)扭曲，而這些很可能是為了掩蓋另外一些更扭曲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——比如地方政府融資平臺的負(fù)債問題,。
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