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記者從海南省統(tǒng)計(jì)局獲悉,，今年4月，海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售額保持今年以來的增長勢頭,，但增幅有所減緩,，與一季度相比，銷售面積增幅減少27%,，銷售額增幅減少4%,。
在今年1-4月，全省累計(jì)銷售住宅378.73萬平方米,，比去年同期增長1.93倍,，住宅銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)371.51億元，比去年同期增長3.76倍,。這是位于海南省�,？谑械囊粋�(gè)樓盤。新華社記者
侯建森 攝 |
“樓市新政的出臺,，直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離,，這對商業(yè)地產(chǎn)來說，是一次很好的機(jī)遇,�,！睒鞘袀髅蕉麻L、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在接受經(jīng)濟(jì)參考報(bào)記者專訪時(shí)表示,，資本如同流動的水,，總在尋覓價(jià)值洼地。很多投資者注意到,，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機(jī)影響下從低谷逐漸復(fù)蘇的階段,，與住宅相比,，商鋪和寫字樓的售價(jià)和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務(wù)院的政策還是地方上針對樓市的調(diào)控實(shí)施細(xì)則,，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款,，而沒涉及商業(yè)地產(chǎn)�,？梢灶A(yù)見,，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控?cái)D壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量,，將成為GDP投資拉動中的主力,。據(jù)中原地產(chǎn)最新監(jiān)測顯示，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象,，主要去向是商業(yè),、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場,，目前尚未有定論。
開發(fā)商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時(shí)內(nèi)甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn),，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商,，反映出投資者在搶政策的“空白”時(shí)點(diǎn)。政策也在影響著開發(fā)商的動作,。最近,，包括萬科、龍湖,、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入,。
已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店,，龍湖將計(jì)劃在5至7年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計(jì)劃開盤項(xiàng)目總數(shù)在減少,，約有32個(gè),，而計(jì)劃入市的商住樓項(xiàng)目多達(dá)九個(gè)，商住樓明顯加快了入市的步伐,，在搶跑政策的“真空期”,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當(dāng)其時(shí),。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)提醒人們,，繼北京市《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目,，包括產(chǎn)權(quán)類酒店,、酒店式公寓被禁止分層,、分單元銷售后，北京市住建委已透露,，下一步還將對商業(yè),、寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范。
這意味著純商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓拆分成小單位進(jìn)行銷售的行為,，可能也會在禁止之列,。業(yè)內(nèi)人士分析，除大型商場和購物中心外,，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現(xiàn)象,。開發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷售速度,，快速回籠資金,。
但弊端也是明顯的。近幾年,，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生,。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進(jìn)行規(guī)范，也在情理之中,。而政府部門禁令只會對新項(xiàng)目加以約束,。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，禁止酒店項(xiàng)目分層,、分單元銷售的時(shí)間起始點(diǎn),，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目,，更不適用于現(xiàn)有在售項(xiàng)目,。同樣，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項(xiàng)目拆分銷售進(jìn)行規(guī)范,，會借鑒酒店禁止分層,、分單元銷售的做法，給出一個(gè)執(zhí)行政策的時(shí)間截止點(diǎn),，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同,，尤其是準(zhǔn)備拆分銷售的商鋪和寫字樓項(xiàng)目同樣是利好。
4月份以來,，隨著“新國十條”和各地方樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺,，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。例如北京,、上海等一線城市,，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。而與此同時(shí),，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻開始受到眾人的追捧,。據(jù)來自我愛我家等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示,，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30%,。
在引來大量投資客目光的同時(shí),，就連許多大型開發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開始加大對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn),，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格也紛紛看漲。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示,，3月至5月間,，北京大量在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(商鋪、寫字樓)的租售價(jià)格均出現(xiàn)波動,，在價(jià)格明顯波動的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,，有90%的項(xiàng)目價(jià)格提升，其中有27%的項(xiàng)目價(jià)格漲幅超過兩成,，租價(jià)最高漲幅為60%,、售價(jià)最高漲幅的為50%。
有地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為,，從目前市場情況來看,，繼續(xù)投資住宅項(xiàng)目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平,，但商業(yè)的回報(bào)率明顯高于住宅，同時(shí)相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選,，在住宅市場出現(xiàn)不確定后,，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新投資渠道。
就在投資客大量涌入的同時(shí),，國內(nèi)眾多房企巨頭也開始加速全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)公布一季報(bào)后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)含的巨大潛力,。此前幾天,，正在緊密籌備A股上市的萬達(dá)日前公布了模擬板的一季報(bào)。2010年一季度,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬平方米,，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額,，也高于中海,、恒大、保利,、綠城等公司,，第一次坐上了季度銷售額老大的位置,。而這也進(jìn)一步刺激了其他幾大房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。2010年在深圳將營建五家酒店,。而在4月末5月初的10多天時(shí)間里,，萬科也相繼有三個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被披露，總投資超過百億元,。而已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積超過100萬平方米的保利地產(chǎn),，也計(jì)劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米，并將投入300億元的配套資金,。此外,，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè),、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國城市化進(jìn)程的深入,，從長遠(yuǎn)看,，商業(yè)地產(chǎn)肯定會是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)亮點(diǎn)。
地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)
4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象,，主要去向是商業(yè),、寫字樓市場，其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯,。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場,，目前尚未有定論。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,，4月適逢傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季,，寫字樓供求量均出現(xiàn)大幅度放大。京,、滬,、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬平方米,，環(huán)比大幅度增長181.90%,；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長72.43%,，供求比是1∶0.8,。據(jù)了解，其中新增供應(yīng)量最大的是北京和上海,，環(huán)比增幅均超過100%,，供應(yīng)面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京,、深圳銷售面積環(huán)比均超過100%,。北京、上海,、廣州,、深圳4月寫字樓銷售均價(jià)每平方米分別為22173元、28530元,、16674元,、28156元，其中北京寫字樓價(jià)格創(chuàng)出一年來新高,。
寫字樓市場租賃方面,，各大城市租賃市場在過去一個(gè)月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖，租金環(huán)比上漲明顯,。北京,、上海、廣州,、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%,、1.71%、2.06%,、3.64%,；準(zhǔn)甲級寫字樓租金漲幅平均達(dá)到4%左右。
中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為,，在政策影響下,，住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢。隨著各地的細(xì)則紛紛出臺,，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài),，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機(jī)會走出了獨(dú)立行情，成為受益者,。在首付、利率,、回報(bào)率等方面,，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下,，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),。戴德梁行最新市場調(diào)查顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價(jià)格比同地段的住宅低很多,，出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象,。與此同時(shí)，受新一輪樓市調(diào)控政策的影響，住宅成交顯著降低,，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注,。
上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈，售價(jià)約為6萬元/平方米,，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價(jià)則在8萬元/平方米至10萬元/平方米,，這樣的個(gè)案并不少見。針對商住倒掛的現(xiàn)象,，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆表示,，這在國外的核心商業(yè)城市非常少見。上海此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面來自于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展過程中,，另一方面主要因?yàn)榻鹑谖C(jī)爆發(fā)后,，商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及，盡管住宅市場也受到影響,，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產(chǎn)生了立竿見影的效果,，商業(yè)地產(chǎn)卻無法短時(shí)間內(nèi)擺脫金融危機(jī)的陰影。
陸逢兆還表示,，“以商鋪和寫字樓為例,，目前上海處于核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅有更高價(jià)值,，不存在商住倒掛現(xiàn)象,，而普通甲級寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下,，住宅市場遭到調(diào)控后,，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)正引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注,�,！�
據(jù)戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天,，雖然有所回升,，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段,。2010年,，從供應(yīng)來看，以陸家嘴為例,，實(shí)際部分寫字樓供應(yīng)被大型銀行等金融機(jī)構(gòu)整體收購,，所以可供租賃的供應(yīng)面積并不大；隨著目前供應(yīng)的逐步消化,，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)稀缺,，租金必將加速上漲,，未來租金回報(bào)率將會有明顯回升。從投資角度看,，租金回報(bào)率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報(bào)率,。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年,，2008年寫字樓市場租金下滑嚴(yán)重,，很多公司借勢換租，以此推算,，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期,，此時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn)，屆時(shí)租金水平有大幅提升的需求,。
商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金發(fā)展期
“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業(yè)的儲備,，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,；保利地產(chǎn)2009年年報(bào)中稱,，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實(shí)現(xiàn)較大突破……去年以來，在住宅領(lǐng)域比較知名的品牌開發(fā)商開始蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn),。
與此同時(shí),，不少業(yè)內(nèi)專家表示，與住宅相比,，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)比較高,，如果開發(fā)商盲目進(jìn)駐商業(yè)領(lǐng)域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境,。
樓市傳媒董事長,、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖則表示，合生,、保利,、萬科等集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，主要是因?yàn)闃鞘行抡䴖]有將商用房納入其中,，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房,。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制,，這會致使一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場,，在一定程度上“滋潤”了商業(yè)地產(chǎn)市場。住宅和商業(yè)都有自己的發(fā)展前景,，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)性強(qiáng)、受政策影響小,、前景大的特征,，這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)原因。但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要較強(qiáng)的實(shí)力、較高的運(yùn)營方式,、策略方針以及準(zhǔn)確的把握市場能力,，不是任何開發(fā)商都有這個(gè)能力。
蔡鴻巖認(rèn)為,，新一輪的調(diào)控急風(fēng)暴雨般宣泄而下,。收緊住宅消費(fèi)信貸為核彈頭的精準(zhǔn)打壓，使住宅為主導(dǎo)的出售型房地產(chǎn)開發(fā)黃金時(shí)代宣告終結(jié),。但這是否會引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的負(fù)面?zhèn)鲗?dǎo),，甚至波及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營轉(zhuǎn)而向下，肯定是包括決策層在內(nèi)各界關(guān)注的焦點(diǎn),。新政出臺十余天,，已見到的現(xiàn)實(shí)是，全國大城市住宅交易量大幅下跌,，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退,，內(nèi)地股市在全球股市企穩(wěn)回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業(yè)也將面臨房價(jià)持續(xù)下跌可能引發(fā)的還貸危機(jī)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn),。
蔡鴻巖說：“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)起碼去年在‘保八’中權(quán)重價(jià)值仍然凸顯,，中央此次調(diào)控也旨在抑制房價(jià)過快上漲，而非打壓市場之意,�,？墒牵捎谖覈康禺a(chǎn)市場變數(shù)誘因極其復(fù)雜,，行政或是市場手段的調(diào)控歷史上從沒有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態(tài),，過去的每一次調(diào)控往往是事與愿違，房價(jià)不跌反漲,。這一次又難免矯枉過正,。”
蔡鴻巖表示,，“過重的”調(diào)控手段在抑制了房價(jià)上漲的同時(shí),，也極有可能會帶來持續(xù)的不僅限于房產(chǎn)的市場跌落。房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟(jì)整體,，近一周來的股市大盤行情即可窺見一斑,。房地產(chǎn)雖然不健康，但終歸是支柱產(chǎn)業(yè),，即便真想令其退出,，也應(yīng)緩慢抽血，以保經(jīng)濟(jì)全局平穩(wěn)著陸順暢轉(zhuǎn)型,。
“過去幾年住宅房地產(chǎn)癲狂般突飛猛進(jìn),，確實(shí)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是各地城市建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn),。但同時(shí)帶來的弊端是地方政府躺在土地財(cái)政上不勞而作，開發(fā)商不負(fù)責(zé)任并且輕而易舉地獲取暴利,，房價(jià)則高至民眾怨聲載道,，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長與保穩(wěn)定的權(quán)衡利弊比較中,，現(xiàn)在所面臨的矛盾唯有一點(diǎn),，就是既要壓控房價(jià)，同時(shí)又不至于調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)投資拉動明顯減弱,�,！辈跳檸r認(rèn)為，就房地產(chǎn)開發(fā)而言,，其實(shí)此一行業(yè)也還有住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之分,，也就是行業(yè)經(jīng)常所說的“兩萬”——萬科和萬達(dá)開發(fā)模式之分。前者以全部出售型的住宅開發(fā)為主業(yè),，后者則側(cè)重于為城市提供商業(yè)服務(wù)配套的持有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。兩種模式，非但運(yùn)營投入方式不同,，更重要的在于后者將開發(fā)商利益與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆綁在一起,，為城市提供就業(yè)、服務(wù)配套和提供持久穩(wěn)定稅源,，與城市共生共榮,。
業(yè)界動態(tài)反映了政策和市場之趨向。據(jù)記者了解了解,，今年6月底第五屆中國零售商大會上將在成都舉辦,，包括萬達(dá)、中糧,、遠(yuǎn)洋等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的老總們云集一處,，舉辦有史以來規(guī)格最高的一次中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會議，商討商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)轉(zhuǎn)型期所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任和應(yīng)扮演的角色等一系列事關(guān)中國房地產(chǎn)發(fā)展方向大事,，以及商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策應(yīng)對和建議討論,。可以預(yù)見在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控?cái)D壓的大勢所趨背景下,，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量,，成為GDP投資拉動中的主力。
成都寫字樓迎來首個(gè)銷售高峰
在住宅市場銷售持續(xù)低迷的時(shí)候,，成都寫字樓卻迎來了新政后的首個(gè)銷售高峰,。據(jù)記者調(diào)查，連續(xù)兩周時(shí)間,，包括新希望國際,、新希望大廈,、凱旋廣場、美年廣場,、優(yōu)諾國際、峰匯,、新視界廣場,、喜年廣場等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目銷售現(xiàn)場都人氣火爆。據(jù)四川新希望房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姜孟軍介紹,，在5月第二周的周末兩天時(shí)間里,，新希望國際項(xiàng)目就銷售20余套，銷售面積達(dá)到4000多平方米,。而第三周周末又銷售10多套,，共計(jì)近3000平方米的銷售業(yè)績。 |