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房屋價(jià)格最近還在漲,�,！皟蓵�(huì)”房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的現(xiàn)象，首先是北京產(chǎn)生了幾個(gè)新“地王”,，并導(dǎo)致新地王周?chē)亩址考娂姶蠓忍岣邎?bào)價(jià),。由于北京獨(dú)特的影響,，分析認(rèn)為，北京新地王可能導(dǎo)致2010年北京和全國(guó)的房屋價(jià)格再次強(qiáng)烈上漲,。
果不其然,。最近有兩則房屋價(jià)格上漲或者蠢蠢欲動(dòng)的消息被披露出來(lái)。一則是3月23日的報(bào)道,，說(shuō)是根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，截至3月20日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽總量較2月同期相比其漲幅高達(dá)145.60%,；3月中旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)較上旬上浮了3.44%,，而與上月同期相比則出現(xiàn)了16.35%的明顯拉升。另一則是上海的消息,。據(jù)報(bào)道,，在上海二手樓市年前5%~10%的向下議價(jià)空間不斷收窄，甚至在一些板塊已經(jīng)消失,，微漲之風(fēng)驟起,。
3月是一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)。筆者記得，2009年上海的房屋價(jià)格就是在3月中旬見(jiàn)底,，而后開(kāi)始上漲,，并且上漲速度逐漸加快的。在各方的強(qiáng)烈聲討和政策密集出臺(tái)的情況下,，年后全國(guó)房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)成交量大幅縮小,、價(jià)格微幅下跌的局面。今年3月后房屋價(jià)格可能又重復(fù)2009年的故事,。但是,，由于現(xiàn)在能夠出臺(tái)的控制房屋價(jià)格的手段基本上出的差不多了，如果3月后房屋價(jià)格再逐月上漲,，“開(kāi)征物業(yè)稅”當(dāng)作控制房屋價(jià)格的救命稻草的呼聲又會(huì)高起來(lái),。
其實(shí)，已經(jīng)有不少理性的分析指出,，由于中國(guó)商品房不享有永久產(chǎn)權(quán),，而且已經(jīng)繳納了高額土地出讓金，所以再對(duì)商品房持有者征收物業(yè)稅,，屬于雙重征稅,。同時(shí)，海外開(kāi)征了物業(yè)稅的國(guó)家很多,，但是物業(yè)稅也沒(méi)有抑制這些國(guó)家多年來(lái)的房屋價(jià)格逐漸上漲,，因此物業(yè)稅可以控制房屋價(jià)格的說(shuō)法，只是一個(gè)臆想而已,。另外,，中國(guó)的房屋成本構(gòu)成差異很大，商品房基本上都繳納過(guò)土地出讓金,，但是中國(guó)還有大量的福利房等各種性質(zhì)的房子,，這些房子并未真正繳納過(guò)土地出讓金。所以不問(wèn)房子的性質(zhì),，一概征收物業(yè)稅,，對(duì)于商品房的擁有者非常不公平，等于是在擴(kuò)大社會(huì)的不公正,。再者,，支持物業(yè)稅的理由是為了控制炒房、打擊炒房,，但是物業(yè)稅如果真的開(kāi)征后,，卻針對(duì)著所有的房屋擁有者，其中絕大多數(shù)人和家庭是并不炒房的,，但是卻被炒房者所累,，連帶交了不該交的稅。所以,，為了抑制少部分炒房者而對(duì)全民都征稅,，是巨大的不公正。
因此,，企圖通過(guò)物業(yè)稅來(lái)控制房?jī)r(jià)和炒房,，實(shí)際上是行不通的。所以,，必須跳出用物業(yè)稅來(lái)控制房?jī)r(jià)和炒房的思維桎梏,。那么，按照抑制炒房從而部分控制房屋價(jià)格的思路,，只需要出臺(tái)針對(duì)炒房的政策就可以了,。這可以從兩個(gè)方面來(lái)入手，一是控制針對(duì)炒房的信貸,，二是出臺(tái)抑制炒房的特別稅收,。
在采用這兩個(gè)措施以前，必須界定什么樣的行為才是炒房,。由于繼承和拆遷的原因,，以及家庭人口和遷移的因素，一個(gè)家庭在同一城市擁有二三套房子可能是正常的,。超出這個(gè)界限,，可能就是炒房的。筆者見(jiàn)過(guò)的一個(gè)炒房者,，其家庭在同一城市擁有五套以上的房子,，在其他城市也擁有多套房子。所以,，筆者覺(jué)得,，大致可以把同一家庭在同一城市擁有三套以上，或者是在全國(guó)擁有五套以上的房產(chǎn),，再購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)的,，可以界定為炒房，從而對(duì)這種行為進(jìn)行抑制,。
那么,，界定了炒房行為以后，首先是從信貸上控制炒房行為,。對(duì)于超標(biāo)的購(gòu)房者,，必須絕對(duì)禁止銀行再為其發(fā)放新貸款。不能用全體老百姓的錢(qián)來(lái)給炒房者制造財(cái)富泡沫,，擴(kuò)大貧富差距,。也就是說(shuō),，絕對(duì)不允許用老百姓的存款來(lái)給炒房者提供資金。如果有這個(gè)信貸控制措施,，炒房行為將被抑制絕大部分,。
其次，對(duì)于炒房行為征收特別投資稅,，以引導(dǎo)投資方向,。假如，對(duì)于同一家庭在同一城市有超出三套或者全國(guó)超出五套以上的房產(chǎn),，再新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的,，將對(duì)新購(gòu)置的房產(chǎn)征收房屋成交價(jià)格100%甚至以上的稅收，那么基本上可以讓炒房者絕跡,。當(dāng)然,，對(duì)于炒房行為征收的稅收，不能作為公用財(cái)政被花掉,，必須把這部分資金全部給予中低收入者做房屋補(bǔ)貼和建設(shè)廉租房上,。
如果按照這種思路，就可以有效地杜絕炒房現(xiàn)象,，并在一定程度上減少助漲房?jī)r(jià)的動(dòng)能,。更重要的是，這個(gè)辦法不會(huì)殃及占人口絕大多數(shù)的非炒房的居民和家庭,，所以值得討論,。
（作者單位：東航國(guó)際金融） |