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不是強(qiáng)調(diào)降低房價，而是著力遏制房價的“過快上漲”：這是負(fù)責(zé)任和真正想解決問題的態(tài)度,。為此,，貨幣政策大有反省必要，降低開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi),，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法,，應(yīng)抓緊制定,，保障性住房建設(shè)的步伐需要加快。如此,，這次房產(chǎn)新政當(dāng)能有個讓大家滿意的結(jié)局,，那無論對擴(kuò)大內(nèi)需，還是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo),，都將善莫大焉,。
國務(wù)院常務(wù)會議日前專門研究房價,，并提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,。”對于持續(xù)高燒的城市房價,，第一次發(fā)出了明確的降溫信號,。也就是說，承認(rèn)部分城市房價過高,，但是不希望這種趨勢再延續(xù)下去,，以及將著手解決高房價難題。
細(xì)心人一定能從這條新聞中讀出其中措辭的謹(jǐn)慎：不是強(qiáng)調(diào)要降低房價,，而是著力遏制房價的“過快上漲”,。這是一種負(fù)責(zé)任和真正想解決問題的態(tài)度。
眼下部分“一線”大城市的過高房價,，有其必然性,，是各方利益博弈、均衡的結(jié)果,，也可以說是一種超穩(wěn)態(tài)的結(jié)構(gòu),，此種局面一旦形成，不是蹴然就能改變的,。早幾天,，中國社會科學(xué)院一份研究報告表示，目前中國城市居民85%的家庭無力買房,。但即便如此,，中國如此大的國家，剩余15%的富裕家庭,，也仍是個龐大的購買群體,。每個城市的新房供應(yīng)量畢竟是有限的，這個富裕群體,，有足夠的能力消化這有限的流量供應(yīng),，而且可以維持高房價。
毋庸諱言,，基于現(xiàn)行的財政體制,，地方政府是高房價的直接受益者,，不但可以獲得土地轉(zhuǎn)讓收益，還可以通過高房價,，收獲GDP,，完成經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)。
央企也是高房價的重要角色,，它們高價拿地,，光榮地做“地王”，為高房價奠定了基礎(chǔ),，而且通過高房價,，獲利豐厚,。在產(chǎn)能過剩的當(dāng)口,，資金充裕的央企，不敢再投資傳統(tǒng)的行業(yè),，而蓋房子和賣房子才是賺錢的最佳途徑,。
只有高房價，才能把富裕的人群的購買力,，急需資金和政績的地方政府,，以及為過剩資金找尋出口的央企，這三方的利益結(jié)合起來,。要打破這個僵局,，非得要有包括財政制度、央企紅利上交制度等一系列制度的變革,，而這些都需要時間,。提出遏制部分城市房價過快上漲，已是一種積極的態(tài)度,。
住房是普通商品,，住房需求，除了收入外,，公眾的預(yù)期也是重要的決定因素,。今年以來，房價一漲再漲,，從不停歇,，給人一種強(qiáng)烈的繼續(xù)上漲的預(yù)期。人們的心理當(dāng)然是買漲,。所以,，消除上漲預(yù)期，是房價回歸正常的重要一環(huán),。會議發(fā)出的這個明確信號,，就在于造成一種穩(wěn)定的預(yù)期,，為各方調(diào)整自己的行為預(yù)留空間。
房子還是一種資產(chǎn),，可資炒作獲利,，而炒作對房價有火上澆油之功效。預(yù)期當(dāng)然也影響炒作,，降低了過度上漲的預(yù)期,，炒作的動力也就消失了大半。
無疑,，相關(guān)政策也需要調(diào)整,。國務(wù)院常務(wù)會議提出“綜合運(yùn)用土地、金融,、稅收等手段,，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控�,！狈績r上漲過度,，國土資源部門，在土地供應(yīng)上難辭其咎,。雖然它們一再表明,，住宅土地供應(yīng)是充分的，但是,，披露的數(shù)據(jù)也一再表明,，大部分高房價城市的土地供應(yīng)一再萎縮，根本不敷開發(fā)之需,�,？傮w說，土地是稀缺資源不假,，但是就某一具體城市而言,，土地供應(yīng)過度緊張，卻是有關(guān)部門人為造成的,。其實,，一個大城市可以蓋房的地方，很像是海綿里的水,，要擠總是有的,。
在寬松貨幣政策、天量信貸閘門大開下,，中小企業(yè)獲得貸款和在緊縮政策下一樣困難,，因為大量的資金，進(jìn)入了央企的腰包,，這是它們到處爭做地王的基礎(chǔ),。這樣的資金流向,，必然有助推房價之嫌，因此,，貨幣政策大有反省的必要,。
在住房開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商要繳納數(shù)十種稅費(fèi),，所有的稅費(fèi),，都將轉(zhuǎn)嫁給最終的購房者承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士聲稱,，稅費(fèi)是房價的真正大頭,。因此，降低稅費(fèi),，是降低房價的不二法門,。而與開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過重相反，在持有和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的環(huán)節(jié),，稅負(fù)卻過輕,。不但物業(yè)稅沒有提到議事日程,，二手房轉(zhuǎn)讓的代價,，也低得可憐。所以,，降低開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi),，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法，應(yīng)該抓緊制定,。
如果一種商品,，沒有替代品，形成壟斷之勢,，消費(fèi)者不想承受高價格也枉然,。住房商品化，似乎走進(jìn)了一個誤區(qū),，即以為居民住房完全是個人行為,，與政府無干。其實,，在任何國家,，保障最低居民的住房需求，都是政府的義務(wù),。如果只有商品房,，那低收入者就只能望洋興嘆，或者“蝸居了”,。地方政府的責(zé)任,，就是為最低收入者提供廉租房,，作為高價商品房的替代品。我們欣喜看到,，會議提出繼續(xù)“加快保障性住房建設(shè)”,，“力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題,�,！�
嚴(yán)格來說，如果低收入者的住房問題獲得解決,，部分商品房的高房價,，也就不成其為問題了，因為高收入者想有更豪華的住宅,，是完全正常的,，每個國家的大城市都有高檔社區(qū)。但是,，在低收入者的住房問題沒有解決的時候,，高房價就對低收入者產(chǎn)生了“外部性”，是不公平的,，也是地方政府的失責(zé),。
問題在于，地方政府對于安居工程的動力不足,。比如截至8月底,，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%,。這既有心有余而力不足的原因,，部分地方政府手里確實沒錢，但是,，更有積極性不夠的原因,。很簡單，建造廉租房地方?jīng)]有利益,。部分地方還是更喜歡建造經(jīng)濟(jì)適用房,，這既不平，也缺乏效率,，不但其中的腐敗和甄別成本過高已經(jīng)深為詬病,，而且，更重要的是,，能買得起經(jīng)濟(jì)適用房的人,，不是真正的窮人，并不需要政府特別關(guān)注，不如把錢建造廉租房,，解決最低收入群體的急需,。
也許，有了會議的明確信號,，加上相應(yīng)的政策調(diào)整,，以及地方政府的更加用心，高房價就維持不了多久了,。國人殷切希望這次房產(chǎn)新政能有一個讓大家滿意的結(jié)局,，如此，無論對擴(kuò)大內(nèi)需,，保持經(jīng)濟(jì)增長的勢頭,，還是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo)，都將善莫大焉,。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |